Affittare casa senza agenzia: quello che devi sapere

Hai una seconda casa che vuoi mettere a reddito? Ti sei trasferito per lavoro e stai cercando dove dormire?

Che tu sia proprietario o inquilino, affittare casa senza agenzia è un'idea da prendere in considerazione. Ma certo, così come vendere casa senza agenzia si può e conviene, lo stesso discorso vale per l'affitto. Allora, se ti stai chiedendo come funziona l'affitto fra privati, continua a leggere.

Cosa vuol dire affitto tra privati?

L'affitto tra privati è un accordo per dare e prendere in locazione un immobile ad uso abitativo senza prevedere l'intervento dell'agenzia immobiliare in nessuna fase del processo: dalla messa in pubblicità della casa fino alla firma del contratto. In effetti non esistono vincoli di legge che obblighino all'intermediazione dell'agenzia e quindi puoi abbastanza tranquillamente risparmiare il compenso una tantum, di solito una mensilità di affitto, che le agenzie richiedono sia al proprietario sia all'inquilino.

I requisiti per affittare casa senza agenzia

Che si decida di affittare da privati o che lo si faccia con agenzia, una casa per essere affittata deve:

• essere libera da ipoteche o pignoramenti
• avere tutti gli impianti a norma
• avere gli elettrodomestici funzionanti (se l'affitti con cucina arredata)
• avere i locali puliti e imbiancati

Verificato che a casa sia tutto a posto, il proprietario può occuparsi di reperire tutti i documenti che servono per affittare casa da privato:

• codice fiscale e documento
• atto di proprietà dell'immobile
• visura catastale
• Attestato di Prestazione Energetica (niente paura, anche se affitti casa senza agenzia l'APE puoi farlo facilmente qui)

Come si fa ad affittare la casa senza agenzia, passo per passo

Com'è ovvio, il primo passo è quello di avere tutti i documenti a posto, come descritto nel paragrafo precedente. E poi...

Le fotografie

Poi dovrai occuparti di fare le fotografie, aspetto da non sottovalutare. Tieni presente che sono davvero il tuo biglietto da visita e che delle buone fotografie possono accorciare di molto i tempi per affittare la tua casa. Fai le foto nelle migliori condizioni di luce possibile, con gli ambienti in ordine e puliti. Se non vuoi o non sai farlo, considera la possibilità di ricorrere ai servizi di un fotografo professionista specializzato in immobiliare.

L'annuncio

Fatte le foto, sei pronto per pubblicare il tuo annuncio (alla fine di questo articolo ti diremo dove)! Una cosa importante, se vuoi evitarti molti fastidi, è dichiarare chiaramente che vuoi affittare casa senza agenzia immobiliare: no agenzia. Sperando che basti… Quanto alla definizione del canone di locazione, la cosa migliore è, come sempre, una ricerca sui prezzi di mercato al metro quadro nella tua zona, via internet.

La selezione dell'inquilino affidabile

A questo punto prenderai gli appuntamenti per le visite. Anche nell'affitto fra privati, un aspetto molto importante è la selezione dell'inquilino che dia le maggiori garanzie di solvibilità. Per assicurarti di non avere problemi puoi chiedere una o più di queste forme di garanzia per tutelarti nell'affitto di casa senza agenzia:

• presentazione del 730 o della busta paga
• fideiussione bancaria
• cauzione di due tre mensilità anticipate
• garante del contratto di locazione

E l'inquilino cosa deve controllare prima di firmare un contratto di affitto?

Naturalmente, quando si affitta casa senza agenzia anche chi affitta deve prendere le sue misure per tutelarsi. Che poi non cambiano anche quando si affitta con agenzia immobiliare. Certe cose meglio guardarle con i propri occhi:

• lo stato dell'immobile: pulizia, impianti, sicurezza
• il vicinato: sia le persone sia i servizi (commerci, mezzi pubblici, ecc.)
• l'assenza di pregiudizievoli: pignoramenti o ipoteche. Per questo, puoi fare una verifica in autonomia con una semplice visura ipotecaria

Come stipulare un contratto di affitto tra privati

Congratulazioni, sei a un passo dal tuo obiettivo di affittare casa senza agenzia. Probabilmente ti stai chiedendo come si fa un contratto di affitto tra privati. Non è complicato e soprattutto non è nulla che tu non possa fare anche senza agenzia. Ma andiamo con ordine!

Quanti tipi di contratto affitto esistono e quanto dura un contratto di affitto

Lasciando da parte i contratti transitori o ad uso turistico, oppure il comodato d'uso, i contratti di locazione ad uso residenziale (cioè a per abitare l'immobile, non per destinarlo ad usi commerciali o di altro tipo) sono essenzialmente due:

• Contratto di locazione ordinario a canone libero 4+4

In questa tipologia, la più diffusa sul mercato, il canone di locazione viene concordato fra il proprietario e l'inquilino. Invece la durata minima è stabilita in 4 anni, che si rinnovano poi in automatico per altri 4 se il proprietario o l'inquilino non ne danno disdetta 6 o 3 mesi prima, a seconda di come stabilito.

• Contratto di locazione a canone concordato 3+2

Questa tipologia di contratto prevede che il canone di locazione (cioè l'ammontare dell'affitto) sia stabilito in osservanza dei parametri concordati a livello territoriale dalle organizzazioni dei proprietari immobiliari con le rappresentanze degli inquilini, secondo le zone e tutta una serie di fattori come verde pubblico presenza di servizi, ecc. La durata è di 3 anni, rinnovabile per altri due. Il contratto a canone concordato è più conveniente da un punto di vista economico per gli inquilini e da un punto di vista fiscale per i proprietari; ma per contro ha una durata più breve.

Cosa deve contenere un contratto di affitto senza agenzia?

Innanzitutto il contratto di locazione deve contenere il nome e le generalità complete del locatore (il proprietario) e del conduttore (l'inquilino), la descrizione dell'immobile, dati catastali inclusi, l'importo del canone di locazione e le modalità e tempi del suo versamento, e la durata del contratto stesso. Inoltre va specificata la presenza e la consistenza di caparra e deposito cauzionale, la descrizione dello stato dei locali e degli arredi.

Inoltre, va inserita una clausola in cui il conduttore attesta di aver ricevuto dal locatore l'APE dell'immobile.

Dato che i contratti di locazione sono disciplinati dal codice civile, che ne definisce il contenuto, non esistono forme obbligate di contratto da rispettare, tuttavia non mancano in rete i fac-simile di contratto da scaricare e utilizzare come falsariga: per esempio il modello di contratto del Sunia per la locazione a mercato libero o il modello di contratto a canone concordato della Gazzetta ufficiale.

Esistono in rete affidabili risorse informative sui contratti per uso abitativo; ma in ogni caso ricorda che, anche se vuoi affittare casa senza agenzia, non necessariamente devi gestire tutto da solo: esistono servizi di che costano molto meno di un'agenzia e ti danno lo stesso livello di supporto e di garanzia.

Registrazione del contratto di affitto da privato

Poiché ci stiamo occupando di contratti di affitto fra privati che hanno una durata superiore ai 30 giorni il contratto di locazione va obbligatoriamente registrato all'Agenzia delle Entrate entro i 30 giorni successivi alla sua sottoscrizione. Se ne possono occupare sia il locatore sia il conduttore.

Il contratto di locazione può essere registrato sia online (ma questo servizio è usato soprattutto dai professionisti) sia presso gli uffici territoriali compilando il modello RLI sulla pagina web dell'Agenzia delle Entrate trovi tutte le informazioni in merito. In entrambi i casi sarà dovuto il pagamento di:

• imposta di registro, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni di durata della locazione,, da dividere a metà fra i proprietario e inquilino
• e l'imposta di bollo, 16 euro ogni 4 facciate di testo

L'imposta di bollo e di registro non sono dovute in caso si opti per la cedolare secca.

Che documenti servono per registrare un contratto d'affitto?

Se hai stipulato un contratto di affitto fra privati e lo vai a registrare presso un ufficio territoriale dell'Agenzia elle Entrate devi portare con te:

• marche da bollo, 16 euro ogni 100 righe di contratto
• il modello RLI compilato
• due originali del contratto oppure un originale e una copia conforme
• la ricevuta del l'F24 di pagamento dell'imposta di registro, se non hai scelto la cedolare secca

E comunque ricorda: se non hai tempo o vuoi fare tutto zero pensieri, puoi farlo fare da professionisti, anche online.

La cedolare secca nei contratti di affitto fra privati

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, per cui puoi decidere di pagare un'imposta proporzionale fissa in sostituzione dell'Irpef e delle addizionali:

• il 21% del canone annuo di locazione per i contratti a canone libero
• il 10% del canone per i contratti a canone concordato

L'adesione alla cedolare secca deve essere comunicata in fase di registrazione del contratto. Una cosa importante: possono aderire alla cedolare secca solo le persone fisiche, non le società.

Affittare casa senza agenzia: diritti e doveri di inquilino e proprietario

Come in ogni contratto, anche quando si decide di affittare senza agenzia di assumono diritti ed obblighi di un contratto.

Al locatore corre l'obbligo di rilasciare ricevuta di pagamento del canone, ogni mese, e di pagare le spese di manutenzione straordinaria (per esempio deve riparare la caldaia che si rompe, o imbiancare le pareti). Inoltre spetta a lui registrare il contratto di locazione e comunicarlo all'inquilino.

Il conduttore si impegna invece alla manutenzione ordinaria (per esempio sostituire un vetro che si rompe) e alla gestione della casa e degli eventuali arredi con “la diligenza del buon padre di famiglia”. E soprattutto, deve pagare ogni mese il canone di locazione.

Dove cercare case in affitto da privato?

Se hai deciso di affittare casa da un privato, la soluzione migliore è andare dove sai che non troverai agenzie immobiliari ovunque: sul sito specializzato CasaDaPrivato.it dove troverai anche risorse informative e tanti servizi a chi vende o affitta casa senza agenzia.