Affitti brevi: come funziona in 12 FAQ

Che tu sia un proprietario con una casa vuota da mettere a reddito in una città d’arte o al mare, oppure stai cercando un affitto a breve termine, questo articolo fa per te. Nelle righe che seguono parleremo di affitti temporanei a uso turistico. Sì insomma, di quegli affitti di breve periodo destinati ai turisti.
Gli affitti brevi sono sempre più diffusi e anche più discussi, perché molti ritengono che mettano a rischio gli “ecosistemi” delle città svuotandole di residenti per riempirle di turisti.

Certo è un tema molto dibattuto, che è anche alla radice del recente regolamento affitti brevi (2023) che dal 2024 in Italia ha cambiato qualche aspetto. Ma andiamo con ordine.

1. Che cosa si intende per affitto breve?

Per affitto breve si intende una locazione di durata inferiore ai 30 giorni, regolata da apposito contratto, detto contratto di locazione breve ad uso turistico, in cui il proprietario concede all’inquilino l’uso dell’immobile arredato, di solito con biancheria e asciugamani. Nel linguaggio comune, l’affitto breve può anche riguardare una casa vacanza, topologia di attività affine ma non identica alla precedente

2. L’affitto a breve termine è lo stesso dell’affitto transitorio?

No, un contratto di affitto transitorio concede al conduttore il godimento della casa per un periodo fino a diciotto mesi. Si tratta di un affitto a uso residenziale, non turistico che deve essere motivato con le necessità del proprietario e/o dell’inquilino per esempio obblighi di lavoro, oppure lavori di ristrutturazione previsti. Si tratta nella maggior parte dei casi di affitti soggetti a canone concordato.

Il canone si dice concordato quando rientra in fasce concordate – appunto – fra le rappresentanze territoriali dei proprietari e degli inquilini.

3. Che differenza c'è tra casa vacanze e affitti brevi?

Si tratta in entrambi i casi di locazioni brevi, tuttavia differiscono sia per la tipologia di servizi forniti sia (molto spesso) per la modalità di esercizio: professionale e non professionale.

La casa vacanza prevede, oltre all’affitto di un alloggio, anche la fornitura di altri servizi come pulizie, visite guidate, servizi navetta, baby sitting, animazione.

Una casa vacanza può essere gestita in forma non imprenditoriale, e quindi sottostare ai giorni di chiusura previsti dalla Regione di appartenenza. Oppure in forma imprenditoriale, e allora prevede l’apertura di partita IVA e tutta una serie di obblighi che vedremo fra poco.

L’ affitto breve, detto anche locazione turistica, prevede la fornitura dell’alloggio e della biancheria e dei soli servizi di pulizia. Può essere esercitato in forma non professionale, entro certi limiti. Per sapere quali continua a leggere.

4. Come trovare affitti brevi?

Oltre alle piattaforme internazionali come AirBnB, che però richiedono sia ai proprietaria sia agli affittuari una percentuale per a gestione del servizio, la cosa migliore è rivolgersi direttamente ai privati. Il sito CasaDaPrivato è specializzato nel mettere in contatto domanda e offerta di case per affitti brevi. Qui, oltre alle case per le vacanze puoi anche trovare agriturismi e bed and breakfast. Senza costi aggiuntivi di servizio.

5. Come regolarizzare un affitto breve?

Se la tua domanda è quale tipo di contratto serve per normare l’affitto di abitazioni per vacanze, la risposta è l’affitto transitorio a uso turistico. Quindi non serve per gli studenti universitari, né per i lavoratori stagionali. Il contratto transitorio a uso turistico:

• non può avere durata superiore ai 30 giorni

• può riguardare solo abitazioni (non negozi, laboratori , uffici ecc)

• viene stipulato solo fra persone fisiche (insomma, un albergo o un’azienda turistica non può usare lo strumento del contratto transitorio a uso turistico)

• riguarda anche quei casi in cui i proprietari offrono servizi aggiuntivi come lenzuola, pulizie o wi-fi.

Data la sua breve durata, il contratto breve a uso turistico non consente il recesso anticipato.

Anche questa tipologia contrattuale prevede l’adesione al regime di cedolare secca, con qualche recente novità normativa come vedremo in seguito.

Le case vacanze non prevedono la stipula di contratti di affitto (a meno che il soggiorno non duri più di 30 giorni) ma funzionano piuttosto come gli alberghi, con ricevuta o fattura.

6. Cosa prevede la nuova legge sugli affitti brevi?

Molti si chiedono: cosa cambia nel 2024 per gli affitti brevi? La legge 191/2023 ha introdotto alcune modifiche in merito alla cedolare secca affitto breve, con il fine manifesto regolamentare un settore in forte espansione. Con le nuove disposizioni:

• se affitti più di un appartamento in locazione turistica, la cedolare secca 2024 passa da 21% a 26%;

• se affitti più di 4 appartamenti devi per forza passare a una gestione imprenditoriale di casa vacanza, lo strumento dell’affitto breve a uso turistico non va più bene per te;

• in ogni caso devi richiedere e ottenere il CIN - Codice Identificativo Nazionale, che sostituisce il Codice Regionale.

7. Che obblighi ci sono per affitti turistici e come aprire un'attività di affitti brevi?

Per entrambe le tipologie di attività di affitto breve, locazione turistica e casa vacanza esistono delle obbligazioni di sicurezza. Nell’immobile devono essere presenti:

• Dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio.

• Estintori accessibili e ben visibili.

Inoltre l’attività di affitto breve deve richiedere per via telematica il CIN al Ministero del Turismo. Per ottenerlo deve ottemperare agli obblighi di sicurezza di cui sopra e fornire i dati catastali dell’immobile per cui si richiede il Codice identificativo.

8. Cosa serve per affittare una casa per brevi periodi a casa vacanza?

Se hai deciso di aprire una casa vacanza in forma imprenditoriale, oppure hai vari appartamenti che affitti, oltre a quello che abbiamo visto nel paragrafo precedente devi:

1. Presentare la SCIA al Comune, per via telematica, allegando i documenti attestano la conformità urbanistica e degli impianti dell’immobile.

2. Aprire la Partita IVA– codice ATECO 55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence” con scelta del relativo regime fiscale.

3. Iscriverti al Registro delle Imprese (Camera di Commercio).

4. Iscriverti alla gestione Commercianti dell’INPS, con relativo versamento di contributi fissi ogni tre mesi.

5. Produrre l’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

6. Accreditarti presso la questura per avere le credenziali del portale Alloggiati web dove dichiarare gli ospiti della casa vacanza.

7. Comunicare i prezzi al comune di appartenenza.

9. Come funziona la locazione turistica?

Immaginiamo che tu abbia compiuto tutti i passi descritti sopra. Hai il tuo CIN, i tuoi dispositivi di sicurezza e – nel caso tu abbia una casa vacanza - hai fatto anche tutto il resto. Ora devi:

• Pubblicare il tuo annuncio per esempio su CasaDaPrivato.

• Devi dichiarare gli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo sul portale Alloggiati web della Polizia di Stato.

• Se il tuo ospite è un cittadino extra UE devi fare la Dichiarazione di Ospitalità alla Questura.

• Devi riscuotere dal tuo ospite e poi girare al Comune di pertinenza la Tassa di soggiorno.

10. Chi paga le utenze negli affitti brevi?

Di solito il proprietario, tali spese sono incluse nel costo dell’affitto breve, salvo accordi diversi.

11. Che tasse si pagano sugli affitti brevi?

Gli affitti brevi normati con il contratto di locazione breve possono aderire al regime della cedolare secca che sostituisce l’IRPEF tassando i redditi percepiti nella misura del 21%.
Se affitti più di un immobile, la tua aliquota di tassazione è il 26%, ma comunque continui a godere dei benefici in merito di esonero dalle imposte di registro e di bollo.

Se non hai altri redditi e il tuo reddito rimane sotto i 28.000 euro, ti conviene scegliere il regime IRPEF con l’aliquota al 23%.

Se invece appartieni al secondo scaglione, quello con redditi superiori a 28.000 e fino a 50.000 ti conviene aderire alla cedolare secca.

Se invece gestisci una casa vacanza in forma imprenditoriale con Partita IVA non puoi aderire alla cedolare secca.

12. Come si registrano gli affitti brevi? Chi dichiara le locazioni brevi?

La regola aurea da tenere a mente prevede che tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni vanno obbligatoriamente registrati all’Agenzia delle Entrate.

Il limite dei 30 giorni è da intendersi come complessivo nell’anno: per esempi se lo stesso inquilino affitta lo stesso immobile per 20 giorni a luglio e per 20 ad agosto il contratto andrà registrato.

L’obbligo di registrazione è in capo al proprietario come all’inquilino, quindi può occuparsene materialmente uno dei due, dipende dagli accordi.

Un contratto di locazione può essere registrato in tre modi:

1. Affidandosi a un intermediario, come un professionista, un CAF, un servizio apposito (opzione zero stress assolutamente preferibile).

2. attraverso lo sportello telematico dell’Agenzia delle Entrate

3. fisicamente in ufficio previo appuntamento.

L’imposta di registro per i contratti di locazione breve a uso turistico è pari al 2% del canone annuo di locazione. Ma se si aderisce alla cedolare secca non sono dovute le imposte di registro e di bollo.

Tutto chiaro? Adesso non ti resta che cercare o proporre case in locazione turistica su CasaDaPrivato!