Che sia per la vacanza al mare, la settimana bianca, il week-end in una città d'arte: sempre più turisti e viaggiatori preferiscono affittare una casa vacanza da privati, saltando le agenzie ed altri intermediari. In questo, il web dà una bella mano e permette di scegliere fra molte proposte come se si fosse sul posto. L'affitto di case vacanza senza agenzia conviene anche ai proprietari che conservano intatti i loro introiti e possono dedicarli piuttosto a tenere l'appartamento sempre in ordine e confortevole.
Se stai pensando di prendere case vacanze e appartamenti in affitto da privati per la tua prossima vacanza, oppure ti chiedi come mettere a reddito la tua seconda casa, sei nel posto giusto. Abbiamo risposto alle domande più frequenti sugli affitti brevi per uso turistico.
#0 Che differenza c'è tra locazione turistica e casa vacanze?
L'abbiamo chiamata “domanda zero” perché è un po' la base, il punto di partenza del discorso. Quando fai una locazione turistica metti a disposizione del tuo ospite solo l'abitazione, senza alcun servizio aggiuntivo. Invece quando hai una casa vacanze puoi offrire altri servizi come cambio delle lenzuola, colazione, servizio taxi, babysitting ecc.
Ora, se sei un turista a te sostanzialmente non cambia.
Se invece sei un proprietario, avere una casa vacanza implica tutta un'altra gestione burocratica e amministrativa (tanto per cominciare devi fare una comunicazione al SUAP - Sportello delle attività produttive della tua città, esporre i prezzi e molto altro).
Quindi – per chiarire – in questo articolo utilizziamo l'espressione “affittare case vacanza da privati” per riferirci alla locazione turistica, come si fa nella lingua comune, non alla gestione di una casa vacanza propriamente detta. Chiarito ciò, possiamo passare alla prima domanda.
#1 Sei un turista: perché scegliere case vacanze e appartamenti in affitto da privati?
Innanzitutto perché è facile: ci sono molti siti di annunci da privati di case vacanza, alcuni specializzati e molto affidabili. Puoi guardare le foto, verificare la posizione (in centro città? vicino alle piste da sci o alla spiaggia?), prendere contatto diretto con il proprietario, anche magari per negoziare il prezzo e le altre condizioni. Rispetto a un albergo o a un B&B professionale, si risparmia. Inoltre le case da vacanza da privati sono l'ideale se viaggi con bambini, o con un gruppo di amici. Infine prendere case vacanze e appartamenti in affitto da privati è perfetto se viaggi con i tuoi amici a quattro zampe.
#2 Sei un proprietario: perché affittare la seconda casa ai turisti?
Se hai una seconda casa, trasformarla in casa vacanza è una soluzione particolarmente vantaggiosa. E non solo perché – come è evidente - ti permette di mettere a reddito un bene che altrimenti sarebbe solo un costo (solo per citarne uno, l'IMU). In effetti - se il tuo immobile si presta - la locazione turistica spesso conviene rispetto a un affitto normale perché:
- puoi guadagnare di più
- modulare il prezzo in base alla domanda stagionale
- non rischi morosità
- mantieni di fatto la disponibilità dell'appartamento
#3 Quanto si guadagna affittando casa vacanze da privati?
Definire quanto si può ragionevolmente ricavare dall'affitto di una casa vacanze dipende dallo stato dell'immobile, dalla sua posizione e dalle sue dimensioni. Facendo una media, secondo il Sole24Ore, si può ipotizzare una rendita annuale di 8000 euro al netto di imposte e costi di gestione.
#4 Come mettersi in regola quando si affitta una casa vacanza da privato?
Se stai pensando di dare in affitto la tua casa vacanze senza agenzia, non preoccuparti: metterti in regola dal punto di vista civilistico e fiscale non è complicato. In ogni caso, tieni presente che esistono soluzioni intermedie fra l'agenzia e la gestione 100% in solitaria: per esempio puoi farti seguire da un assistente personale dedicato lungo tutto il processo di affitto casa vacanze, oppure solo sui temi che interessano.
Il contratto di locazione turistica
Se vuoi dare in affitto case vacanza senza intermediari, devi comunque stipulare con i tuoi ospiti viaggiatori un contratto di locazione turistica, dove si descrive la durata della locazione, il compenso pattuito per la locazione e i diritti / doveri di entrambe le parti (cura degli arredi, accollo delle spese per energia, ecc.). Il contratto di locazione turistica deve ovviamente riportare le generalità di locatore e locatari e gli estremi catastali dell'immobile. Inoltre devi specificare nel contratto se vuoi avvalerti del regime fiscale della cedolare secca.
La registrazione del contratto
Se il contratto ha durata inferiore ai 30 giorni non sei tenuto a registrarlo. Se invece ha durata superiore, anche il contratto di affitto di case vacanza da privati sottostà all'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, e i costi vanno divisi fra le parti. Se hai bisogno di assistenza, o non ti va di romperti la testa sulla burocrazia, puoi farti aiutare a registrare il contratto di locazione.
Quanto costa registrare un contratto di locazione turistica?
La registrazione del contratto di affitto comporta la spesa di 16€ di imposta di bollo per ogni 100 righe di testo e un'imposta di registro pari al 2% del canone pattuito. Però, se hai optato per la cedolare secca questi costi non sono dovuti. L'obbligo di registrazione resta, ma è gratis.
Comunicazione della generalità degli ospiti alla Questura
Anche per le case vacanze e appartamenti in affitto da privati così come per gli alberghi o i B&B, è obbligatorio comunicare alla Questura le generalità delle persone ospiti entro le ventiquattrore successive al loro arrivo a casa tua. Se non lo fai rischi sanzioni penali con relativa denuncia alla Procura della Repubblica, il che non è il massimo. Comunque la registrazione degli ospiti in Questura non è complicata, e si fa attraverso il Portale Alloggiati, via internet. Prima però è necessario accreditare l'immobile alla Questura per ricevere le credenziali di accesso al portale.
Pagamento dell'imposta di soggiorno
L'imposta di soggiorno, nota anche con il nome di tourist tax, è una piccola somma di denaro che viaggiatori e turisti devono pagare per ogni notte di soggiorno (a meno che non siano bambini di meno di 12 anni, o persone con disabilita, accompagnatori ecc). Il suo importo si somma al costo del pernotto e tutti i turisti sono tenuti al suo pagamento, anche quelli che soggiornano presso case vacanze e appartamenti in affitto da privati. L'importo varia da comune a comune. I turisti la versano a te e tu, come proprietario della casa vacanze, la devi versare al tuo Comune di competenza, anche tramite il sistema PagoPa.
#5 Quanto si paga di tasse se affitti casa vacanza da privato?
Se hai optato per il regime della cedolare secca è facile: devi pagare il 21% del reddito derivante dall'affitto di case vacanze. Tieni presente però che puoi applicare questo regime se non hai più di 4 immobili affittati a casa vacanza.
Se invece non hai scelto la cedolare secca i redditi derivanti dal tuo affitto case vacanze da privati confluiranno del tuo reddito complessivo, nella misura del 95% di imponibile.
#6 Quali sono i migliori siti per affittare case vacanza da privati?
C'era una volta AirB&B, dove i privati aprivano le loro case ai viaggiatori: un po' per avere del reddito, ma un po' per fare anche l'esperienza di un viaggio al contrario, quasi. Ma questo è un lontano ricordo. Ora AirB&B, così come altri portali come CasaVacanza non sono altro che contenitori di operatori professionali. In pratica un Booking ma per le case invece che per gli hotel.
Lo spirito di un vero affitto case vacanza senza intermediari si ritrova in portali specializzati nella compravendita e nell'affitto, di qualsiasi tipologia e durata, fra privati come Casadaprivato.it.
#7 Come capire se una casa vacanza è affidabile?
Eccoci qui, dal punto di vista del viaggiatore che sta pensando di prendere una casa vacanza da privati, senza agenzia, ma vuole essere sicuro di evitare le truffe delle case vacanze di cui tanto si parla. Ormai siamo consumatori on-line piuttosto evoluti, per cui quando selezioniamo un immobile offerto da privati per le nostre vacanze dobbiamo usare gli stessi parametri di affidabilità che usiamo per altri acquisti on-line, per esempio verificare le foto con Google per vedere se sono originali, farsi dare l'indirizzo dal proprietario e verificare con Google Maps che la posizione corrisponda alla descrizione, confrontare i prezzi (se sono troppo bassi non stai facendo un affare, probabilmente sei di fronte a un annuncio civetta), se possibile non saldare in anticipo. E se proprio non ti fidi, leggi anche i consigli anti-truffa della Polizia di Stato.
Ma il consiglio migliore resta sempre quello: prendere in affitto case vacanza da privati attraverso portali specializzati che sono capaci di garantire con trasparenza inquilini e proprietari. Un esempio: leggi queste FAQ di CasaDaPrivato per renderti conto che affittare case vacanza senza senza agenzia si può. In totale sicurezza.