Affitto studenti: La Guida che ti serve (Edizione 2024)

Tra la fine dell’estate e i primi giorni di Settembre il popolo degli studenti universitari fuori sede e dei loro genitori si risveglia. Dove e come trovare un affitto stanza per studenti o un appartamento intero da condividere? Quali sono i canali e quali le regole che disciplinano questa particolare tipologia di locazione?

Ma anche per chi ha una casa in più e vuole metterla a reddito, i dubbi possono essere tanti. Casa vacanza o affitto studenti?

Per rispondere a queste domande, e fare un quadro generale sulla normativa affitto studenti 2024, CasadaPrivato ha scritto per te questo articolo, che crediamo tanto più utile in un momento come l’attuale, caratterizzato da una grande domanda di affitti. Buona lettura!

Affitto studenti cos’è: requisiti fondamentali

Per decidere dare una casa intera, una stanza o più stanze in affitto a studenti fuori sede ci sono delle regole da rispettare. Allo stesso tempo, se sei uno studente la casa o la stanza che prenderai in affitto sarà assoggettata a uno specifico regime di di locazione e tu dovrovrai possedere dei requisiti.

Perché un immobile o parte di esso possa essere destinato ad affitto studenti fuori sede deve infatti possedere le caratteristiche seguenti definite dalla Legge n. 431/98 (art. 5) e dal D.M. del 30/12/2002 (art. 5 commi 1, 2 e 3):

• La casa deve trovarsi in un comune sede universitaria o in un comune limitrofo.

• L’inquilino deve essere iscritto a un corso di laurea, o master o dottorato nell’università sita nel comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto.

• L’inquilino o gli inquilini devono avere la residenza in un un altro comune, diverso da quello in cui studia e il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede.

In parole povere, se risiedi a Roma e frequenti l’Università La Sapienza non hai diritto a stipulare un contratto di affitto studenti, né il proprietario è autorizzato ad affittarti il suo immobile alle condizioni previste dal contratto di locazione transitoria per studenti. Anche se sei uno studente o una studentessa.

Contratto affitto studenti: come funziona

Una volta che sono rispettate le due condizioni esplicitate nel paragrafo precedente, si può passare alla redazione del contratto di locazione. Nella tabella che segue abbiamo riassunto o dati e gli estremi che non devono mancare.

Ricorda che per essere valido qualsivoglia contratto deve essere redatto in forma scritta e siglato da entrambe le parti.

Generalità	Bisogna inserire nome, residenza, codice fiscale del proprietario e di tutti gli inquilini. Il contratto può essere firmato anche dai genitori degli studenti, a maggiore garanzia. Nel contratto deve essere indicato il corso di Laurea frequentato da ciascuno studente conduttore, altrimenti il contratto è nullo.
Dati dell’immobile	L’ideale è inserire la planimetria dove sono evidenziate quali e quante camere sono date in affitto. Va anche precisato l’uso in comune dei servizi di bagno e cucina. Va allegato l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Si tratta di un adempimento obbligatorio. Se non sai come ottenerlo, fatti aiutare e richiedi qui l’APE.
Durata del contratto	Il contratto transitorio per studenti (affitto studenti) può avere durata da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni.
Importo del canone	Il canone dei contratti di locazione a carattere transitorio per studenti devono essere compresi all’interno di una fascia minimo / massimo concordata fra le associazioni di categoria locali dei proprietari e quelle degli inquilini. Alla stipula del contratto dovrebbe essere presente un rappresentante di dette Associazioni. Oppure l’associazione può inviare un Attestato di conformità. In assenza di questo, il proprietario non può richiedere la cedolare secca.
Modalità di pagamento del canone	Le parti possono accordarsi su qualsiasi modalità di pagamento: contanti, assegno, bonifico. In caso di pagamento in contanti (possibile sopo per canoni inferiori ai 2000 euro mensili) l’inquilino ha il diritto richiedere al proprietario il rilascio di una ricevuta a titolo di quietanza di pagamento.
Rinnovo del contratto	Alla fine del primo periodo di contratto, se non ci sono comunicazioni da parte del proprietario o degli inquilini il contratto si considera rinnovato per uguale periodo. Alla fine di questa ulteriore scadenza il contratto è concluso.
Disdetta del contratto	Il proprietario può dare disdetta del contratto entro i tre mesi precedenti alla scadenza del primo periodo. L’inquilino invece può recedere in qualsiasi momento, sempre dando comunicazione anticipata via raccomandata o pec.
Deposito cauzionale	Il proprietario può richiedere, al momento della stipula, che gli inquilini versino un deposito cauzionale a copertura di eventuali danni. Alla fine del contratto un sopralluogo determinerà se il deposito deve essere trattenuto in tutto o in parte dal proprietario.

Affittare solo una camera per studenti: si può?

Certamente! Immaginiamo che tu possieda una casa grande con una stanza in più, magari perché i tuoi figli – anche loro! - sono studenti fuori sede in un’altra città. Puoi decidere di affittare solo una stanza con contratto di affitto studenti. Valgono le stesse identiche regole, come se affittassi una casa intera a studenti in termini di durata, canone di locazione, ecc.

Invece è vietato dare in affitto posti letto. Per farlo, il proprietario deve essere in possesso di licenza di affittacamere.

Si può subaffittare una stanza?

No, se sei uno studente e hai preso in affitto una stanza o un intero appartamento con il contratto affitto studenti, non puoi effettuare la sublocazione cioè non potrai a tua volta affittarlo a terze persone. La legge vieta, in questa particolare tipologia di contratti, la facoltà di esercitare la sublocazione.

Se hai preso in affitto l’intero appartamento devi darne disdetta al proprietario con tre mesi di anticipo.

Se invece hai preso in affitto solo una stanza in un appartamento per studenti, puoi fare un recesso parziale. Ne parliamo nel paragrafo successivo.

Cosa fare se uno studente deve lasciare la stanza?

Allora qui ci sono due possibilità:

1. Non hai trovato nessuno che entri al posto tuo (recesso parziale senza subentro).

2. Hai trovato qualcuno che entra al posto tuo (recesso parziale con subentro).

Partiamo dal caso 1. Se non c’è nessuno che sostituisce lo studente che va via, agli altri studenti affittuari tocca pagare comunque tutto il canone. In ogni caso, l’inquilino o il proprietario devono presentare un nuovo RLI all’Agenzia delle Entrate.

Nel caso 2, cioè di recesso con subentro, il nuovo studente affittuario deve accettare tutte le clausole del contratto originario, stipulando con il proprietario un atto integrativo. Poi va presentato comunque il modulo RLI e le spese di registrazione sono pagate a metà fra chi esce e chi subentra nel contratto.

Cosa succede se l’inquilino non paga il canone?

Se uno o più inquilini non pagano il canone, dopo un ritardo di 20 giorni il proprietario ha il diritto di chiedere al tribunale la convalida di sfratto per morosità. Poi lo studente può saldare tutti i canoni scaduti entro la prima udienza, il che fa decadere la procedura di sfratto.

Chi paga le spese nel contratto di locazione transitorio per studenti?

Solitamente le utenze (luce, gas, acqua, riscaldamento) sono a carico degli studenti. Le spese condominiali sono ripartite: a carico del proprietario sono quelle generali come imbiancatura delle parti comune, compenso amministratore ecc. A carico dell'inquilino quelle relative al portiere, al riscaldamento se centralizzato, all’ascensore.

Registrazione del contratto di affitto studenti

La registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria, entro i 30 giorni successivi alla sottoscrizione. Possono materialmente provvedere o il proprietario o gli inquilini. La soluzione migliore è affidarsi a specialisti che effettuano la registrazione del contratto di affitto online senza stress da parte di nessuno e senza rischio di errori. Se invece non si ha paura della burocrazia si vuole procedere da soli, l’Agenzia delle Entrate fornisce una guida alla registrazione.

La registrazione ha un costo, che si chiama imposta di registro. Tale imposta si calcola in percentuale sull’importo del canone annuo di locazione nella misura del 2% per il contratto di locazione per studenti e spetta per metà al proprietario e per metà agli inquilini. Si può pagare in un’unica soluzione o tutti gli anni. La prima parte (o l’intero) va versata entro i 30 giorni successivi alla stipula e comunque prima della registrazione, perché la prova di versamento va presentata all’atto della registrazione del contratto. Il versamento va fatto con addebito sul conto corrente se si registra il contratto con la procedura telematica. Oppure si può fare con l’F24.

Chi aderisce alla cedolare secca non paga l’imposta di registro. Per saperne di più, leggi il paragrafo Vantaggi.

Appartamenti per studenti: dove trovarli (e dove pubblicizzarli)

Se sei uno studente e cerchi un affitto per studenti o sei un proprietario che si rivolge specificamente ai fuori sede, il nostro consiglio è di lasciare completamente perdere i portali generalisti, dove si trova di tutto. Per il canale affitto studenti l3e soluzion sono due:

1. Consultare i gruppi o pagine Facebook o Instagram delle università o degli studenti

2. Consultare (o mettere un annuncio ) sui siti specializzati nel mettere in contatto i privati fra di loro: non si pagano i costi di agenzia e si va diretti all’obiettivo. CasadaPrivato ha una sezione specializzata in Affitti fra privati e addirittura una specializzata in Stanze.

I vantaggi del contratto di affitto studenti 2024

Come abbiamo detto, questa tipologia contrattuale presenta vari aspetti positivi sia per i conduttori che per i locatori. Vediamoli

Bonus affitto studenti fuori sede: detrazione 2024

Gli studenti hanno anche quest’anno la possibilità di usufruire della detrazione del 19% dei canoni di locazione per studenti universitari fuori sede. Quindi dal modulo 730, al quadro E si potrà portare in detrazione il 19% di quanto pagato, fino a un massimo di € 2.633. Il tuo commercialista o il CAF sanno come fare. Qui ti diciamo solo brevemente che:

• La detrazione non si applica sulle spese condominiale, costi di agenzia deposito cauzionale.

• Hanno diritto alla detrazione per intero solo i contribuenti con reddito massimo pari a 120.000 poi va via via ad abbassarsi.

• Se a pagare sono i genitori che hanno il figlio o la figlia a carico, la detrazione spetta ai genitori.

• Se i figli sono due, ciascun genitore può applicare la detrazione.

Contributo affitto studenti universitari fuori sede

Per risolvere il problema del caro affitti che affligge molte città universitarie, è stato rifinanziato anche per il 2024 anche il contributo affitti per studenti fuori sede, che rappresenta un utile strumento di supporto al diritto allo studio. Ne hanno diritto gli studenti che:

• Frequentano le università pubbliche

• Non godono di altri aiuti per l’affitto

• Provengono da nuclei familiari con ISEE inferiore a 20.000 euro.

Il fondo è stanziato dal Ministero dell’Università e della Ricerca, ed è gestito dalle singole Università dai diversi Enti Regionali per il diritto allo studio, a cui ti consigliamo di rivolgerti per verificare la tua idoneità.

I vantaggi per i proprietari di camere e case per studenti

La stipula di un contratto di affitto studenti presenta agevolazioni anche per i proprietari di casa il che lo rende più vantaggioso, dal punto di vista della tassazione, rispetto agli affitti brevi.

Infatti chi affitta la casa a uno studente fuori sede ha diritto a una deduzione Irpef fino al 30% del canone annuo di locazione, oltre alla deduzione ordinaria del 5%.

Oppure, se aderisce alla cedolare secca, la tassazione viene sostituita da una imposta pari al 10% del canone annuo, e si è esentati dal versamento delle imposte di bollo e di registro.

Per sapere cosa conviene fare a te, chiedi al tuo commercialista.