Il Certificato di conformità urbanistica, detto anche Dichiarazione di conformità urbanistica è il documento che attesta la conformità urbanistica di un immobile. La Relazione tecnica integrata è invece un documento più ampio, che certifica la conformità edilizia e catastale dell'immobile; quindi è un titolo più completo.
Differenza tra la conformità urbanistica e conformità catastale
La conformità urbanistica è la corrispondenza fra un immobile e il titolo edilizio relativo a quell’immobile depositato al Comune. I titoli edilizi non sono altro che i permessi abilitativi alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile: CILA, Scia, PdC – permesso di costruire, per capirci. In buona sostanza, per essere conforme dal punto di vista urbanistico un immobile deve corrispondere all’ultimo permesse depositato e concesso dal Comune.
La dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto. La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto.
Il Catasto però non è probatorio, svolge solo un funzione fiscale. Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio quindi non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento. Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l'esatto contrario.
Sostanzialmente si può dire paradossalmente che possono esistere degli immobili abusivi seppur accatastati regolarmente.
A cosa servono il Certificato di conformità urbanistica o la Relazione tecnica integrata
Negli ultimi quarant'anni si sono compravenduti immobili con un sacco di problematiche edilizie e/o catastali e abusi: immobili con mansarde abusive, aperture nei solai di lucernai mai dichiarati al fine di creare ambienti abitativi, immobili con finestre posizionate in contrasto con le normative comunali, case con porticati e tettoie senza titolo autorizzativo, ville con garage e interrati inesistenti nelle planimetrie, negozi trasformati in appartamento senza variazione catastale, ecc.
Di conseguenza molti acquirenti, dopo aver acquistato l'immobile si sono trovati con una bella "patata bollente" fra le mani senza nemmeno saperlo. Gli abusi, le difformità e tutte le problematiche edilizie venivano riscontrate dal nuovo proprietario solo nel momento in cui era necessaria una rivendita, una ristrutturazione o un intervento sull'immobile.
Il problema è che non tutte le difformità edilizie sono sanabili, quindi bisogna fare davvero attenzione alla "patata bollente".
Per accertarsi se sono presenti delle irregolarità edilizie e/o difformità catastali è di fondamentale importanza richiedere la Dichiarazione di conformità urbanistica o la Relazione tecnica integrata prima di mettere in vendita un immobile se sei un proprietario, e prima della sottoscrizione del preliminare se sei un acquirente così da aver chiaro lo stato dei luoghi dell'immobile che si sta acquistando.
Infatti, nel caso ci fossero difformità edilizie e/o catastali è bene sapere prima se queste siano sanabili o meno: eviterai di compiere passi falsi che potrebbero costarti a livello economico oltre che causarti sanzioni di natura penale.
Come dicevamo questo vale per l’acquirente ma vale anche per il venditore: anche per quest’ultimo è consigliabile al venditore affidarsi ad un esperto per munirsi della Relazione tecnica integrata. A fronte di una spesa più che ragionevole potrà verificare l'eventuale presenza di abusi oppure di difformità, attuare quanto necessari per sanare, ed evitare situazioni che rischierebbero di rendere nullo l'atto notarile o di aprire la strada a dei possibili contenziosi o, ancora, di diventare un pretesto da parte del futuro acquirente per ottenere un deprezzamento del valore dell'immobile e quindi chiedere delle consistenti riduzioni di prezzo.
Quando serve una Relazione tecnica integrata?
La Relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale è necessaria in caso di compravendita immobiliare
- come promissario acquirente: ti conviene verificare la regolarità urbanistica prima della sottoscrizione di una proposta di acquisto, perché, se l'immobile presenta irregolarità, è necessario verificare se esse siano sanabili o insanabili. Nel primo caso è il venditore che deve farsi carico dell'adempimento e degli oneri e spese conseguenti, nel secondo caso l'immobile non è alienabile
- come promittente venditore: per le motivazioni di cui sopra, per garantire che l'immobile è conforme, compravendibile ed evitare rischi di nullità dell'atto formale o sostanziale. Ti sottrae da responsabilità penali e sorprese quali sanzioni da pagare o risarcimento danni
- richiesta e accensione di un mutuo
- trasferimento e surroga del mutuo (nel caso in cui tu voglia passare da una banca all'altra per accedere a un tasso più conveniente e a condizioni più favorevoli)
- in caso di interventi edilizi come, ad esempio, nel caso di una ristrutturazione
Chi deve fare il certificato di conformità urbanistica?
Il documento viene redatto e firmato da un tecnico professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra), il quale si assumerà la responsabilità dopo aver visionato l'immobile e la documentazione depositata al Comune e al Catasto, sollevando Notaio e venditore da ogni responsabilità.
La conformità urbanistica di un immobile, è resa dal venditore con una dichiarazione fatta in sede di rogito notarile, dunque al Notaio non compete nessun obbligo di verifica riguardo tale dichiarazione. Al Notaio infatti, spetta il compito di verificare l'identità delle parti, la situazione ipotecaria dell'immobile e la situazione catastale ai soli fini fiscali.
Di conseguenza, la responsabilità di tali abusi o irregolarità edilizie resta in capo al venditore fino alla vendita dell'immobile, dopodiché la stessa passerà all'acquirente. Quest'ultimo, inoltre, dovrà accollarsi anche gli oneri economici per un'eventuale regolarizzazione, oltre che le sanzioni di natura penale.
Cosa serve per la conformità urbanistica e catastale?
In breve, i documenti assolutamente necessari sono:
- Atto di provenienza dell'immobile
- Planimetria catastale
- Visura catastale storica
- Ultimo titolo abilitativo
Nella pratica, il professionista abilitato, attraverso la delega firmata dal proprietario, dovrà recarsi nel Comune ove l'immobile è situato per richiedere l'accesso agli Atti.
Con tempi variabili (min 10 – max 30 giorni) il Comune fornirà la documentazione al tecnico, il quale potrà verificare la presenza dei titoli autorizzativi e abitativi, relazioni e tavole grafiche, la presenza di eventuali sanatorie o eventuali interventi edilizi eseguiti dall'attuale o dai precedenti proprietari. La stessa richiesta di documenti verrà presentata al Catasto.
Posseduta tale documentazione il tecnico potrà procedere con il sopralluogo, momento in cui "scatta la fotografia" di come è l'immobile. Potrà accertare eventuali difformità, come ad esempio la chiusura di balconi o la presenza di porte o finestre tamponate o lo spostamento di tramezzi e sulla base delle informazioni raccolte verificherà la corrispondenza con i documenti urbanistici e catastali ricevuti dal Comune.
Nel caso tale verifica sia positiva, il tecnico fornirà la Relazione tecnica integrata e si potrà procedere alla compravendita.
Qualora fosse negativa e quindi l'immobile risultasse non conforme, la compravendita potrà avvenire solo dopo la regolarizzazione dell'abuso, attraverso la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria. Se ci si trovasse di fronte ad un immobile totalmente abusivo e quindi difficilmente sanabile, esso potrebbe essere anche invendibile.
Come vedi, la Relazione tecnica integrata è davvero indispensabile. Se non sai a chi farla predisporre, rivolgiti a dei professionisti abilitati e di esperienza. In meno di 24h lavorative un professionista qualificato ti chiamerà per fissare un appuntamento, fare un sopralluogo e avviare l’accesso agli Atti. Lo staff di CasaDaPrivato saprà guidarti in questa e in tutte le fasi dell’acquisto di un immobile, anche se vendi casa da privato. Prova!