Un agente immobiliare, nel momento in cui conclude una compravendita, matura il diritto a percepire le provvigioni. Anzi in realtà la percepisce prima che si concluda la compravendita, all'atto del preliminare e non del rogito. Su questo molti hanno da obiettare, e non a torto e preferiscono vendere e comprare casa da privati. Ma cominciamo dall'inizio.
Cosa sono le provvigioni dell'agenzia immobiliare?
Le provvigioni sono un compenso - di solito calcolato in base percentuale sul prezzo di vendita - che l'agente immobiliare percepisce a fronte dei suoi servizi: stima del valore dell'immobile, messa in pubblicità, gestione della trattativa, raccolta della documentazione. Va detto che si tratta di attività sostituibili a un costo ben più basso da un assistente personale alla vendita immobiliare, e che spesso l'importo delle provvigioni non è commisurato al reale impegno dell'agente, ma si basa sul pregiudizio corrente che vendere casa senza agenzia sia un'attività pericolosa, mentre invece vendere casa da privati non presenta rischi, non più di una vendita con agenzia.
Come si calcolano le provvigioni e chi le paga
Forse non tutti sanno che le provvigioni sono pagate sia dalla parte acquirente che dalla parte venditrice.
Esempio pratico:
- ipotizziamo una compravendita per un importo di € 250.000
- l'acquirente dovrà versare all'agente immobiliare € 10.000 ed il venditore a sua volta dovrà versare € 2.500
Il totale percepito dall'agenzia è di € 12.500. Ma acquirente e venditore versano di più, perché su tutto si applica l'IVA al 22%.
Le provvigioni “nascoste”
Molti agenti immobiliari, per aggirare le obiezioni poste in essere dai proprietari e ottenere più agevolmente una firma sull'incarico in esclusiva, propongono di “caricare” la loro provvigione (che in questo caso diventa anche del 4% + Iva) sul prezzo stabilito per la vendita.
Così facendo il mediatore tende a far credere al proprietario di casa che il servizio a lui offerto non costi nulla o quanto meno che tutti gli oneri sono a carico della parte acquirente.
Un esempio pratico di calcolo delle provvigioni:
- casa in vendita da privato al prezzo di € 250.000
- stessa casa con incarico affidato all'agente immobiliare al prezzo di € 260.000
Il venditore si illude di ottenere un servizio a costo zero, ottenendo invece il risultato opposto.
Questo atteggiamento si ripercuote per primo sui tempi di vendita dell'immobile: maggiore è il prezzo e più lunghi sono i tempi per la vendita.
In secondo luogo, va a colpire l'acquirente che, per comprare la stessa casa in vendita tramite l'agente immobiliare, dovrà sborsare 10.000 euro + IVA per le sue provvigioni oltre al sovrapprezzo occulto di 10.000 auro.
Totale di extra costo sull'acquirente; € 22.200.
E che farà allora l'acquirente? Tratterà al ribasso il prezzo di vendita dell'immobile a discapito del proprietario di casa.
La strategia “Zero provvigioni”
Ci sono poi gli agenti immobiliari che si giocano la carta del “zero provvigioni”. Non chiedono nulla al proprietario. Non caricano nemmeno il prezzo di vendita della casa con le provvigioni.
Anche in questa ipotesi, chi trae il danno maggiore è sempre il venditore perché pagando zero avrà un servizio di pari valore, ovvero zero. Il mediatore che avvicina il proprietario di casa con questa tecnica lo fa perché non ha buoni argomenti da portare a suo favore: fa poca pubblicità, ha una struttura societaria carente, non ha collaboratori né segretarie...
Nella maggior parte dei casi reperisce pochi acquirenti e le tempistiche di vendita sono quindi più lunghe del normale.
Ma allora, a fare un confronto fra comprare casa con agenzia o senza agenzia, non è meglio fare da soli?