Stai considerando anche tu l’idea di comprare casa direttamente da un privato, bypassando l’agenzia? Sei in buona compagnia. Sempre più persone stanno facendo questa scelta. Per risparmiare le provvigioni, certo, ma anche perché Internet ha rivoluzionato il mercato immobiliare e ha reso possibile una maggiore vicinanza fra offerta e domanda di immobili. Anche pubblicare un annunci sui portali è facile e gratuito.

Abbiamo diviso tutto quello che devi sapere, il “come si fa a comprare casa senza agenzia” in 10 punti. Buona lettura!

1. Ci sono rischi a comprare casa senza agenzia?

Questa dei rischi di una compravendita di immobili fra privati è – lo possiamo dire? - una leggenda metropolitana su cui le agenzie immobiliari costruiscono la loro ragion d’essere. In realtà comprare casa da un privato non è un’operazione rischiosa. Basta osservare delle regole di base:

  • chiedere tutti i documenti appena vedi una casa che ti interessa (vedi quali al paragrafo successivo) e prima di firmare qualsiasi cosa

  • farli vedere al Notaio

  • formulare la proposta in modo corretto, magari facendosi aiutare dal Notaio (vedi il punto 3)

  • fare l’eventuale preliminare dal Notaio oppure passare direttamente al rogito notarile.

Ti diamo inoltre una dritta: se vuoi comprare casa da privato ma vuoi comunque la sicurezza di qualcuno che ti assista, chiedi la consulenza di un a ssistente immobiliare dedicato che ti assista per tuta la procedura: costa moooolto meno di un’agenzia ma ti guida allo stesso modo.

2. Comprare casa da privato, documenti da chiedere

Questa è la chiave per stare sicuri, la risposta a tutti i dubbi del punto precedente. Le “carte” ti mettono al sicuro da ogni rischio. Ecco l’elenco dei documenti che devi richiedere, divisi per tipologia.

Provenienza dell’immobile

(altrimenti detto: il venditore, quella casa come se la ritrova?)

1. Immobile acquistato:

2. Immobile ereditato:

  • dichiarazione di successione

  • ricevuta di versamento delle imposte

  • rogito di acquisto precedente alla successione con nota di trascrizione

  • certificato di morte in originale

  • eventuali pubblicazioni di testamento, rinunce o accettazioni di eredità

3. L'immobile è stato comprato all'asta:

Conformità urbanistica e catastale

(altrimenti detto: l’immobile corrisponde a quanto depositato al Catasto e ai titoli edilizi - permessi depositati all’ufficio tecnico del Comune?)

Comprare casa da privato documenti

  • visura catastale

  • schede catastali rasterizzate (piantina dell’immobile con stampati a lato i dati catastali)

  • concessioni edilizie

  • eventuali varianti

  • autorizzazioni per opere svolte nel tempo (SCIA, CILA, permesso di costruire)

  • documenti che attestino un eventuale condono con copia della concessione in sanatoria

Regolarità condominiale

(Altrimenti detto: non ti compri solo una casa, ti compri anche un pezzetto di un palazzo!)

  • regolamento di condominio

  • ultimi due verbale d'assemblea

  • tabella e riparto spese condominiali ordinarie a consuntivo

  • fascicolo del fabbricato

Per il Rogito

(Altrimenti detto: senza questi non puoi rogitare)

  • documento e codice fiscale tuo e del venditore

  • codice fiscale tuo e del venditore

  • se c’è ancora un mutuo, conteggio estintivo

  • dichiarazione dell'Amministratore del condominio che non ci sono morosità

  • Attestazione Prestazione Energetica

3. Comprare casa da privato: la proposta come si fa?

Ohhh finalmente hai trovato una casa che ti piace e decidi di fare un’offerta al proprietario. Quell’offerta si chiama proposta irrevocabile di acquisto e viene di solito accompagnata da un assegno non trasferibile a titolo di deposito cauzionale (non caparra confirmatoria.)

Se il proprietario accetta le tue condizioni sia in merito al prezzo sia in merito alle tempistiche e alle modalità di pagamento, può incassare l’assegno che a quel punto diventa caparra e il cui importo andrà sottratto dal totale.

In rete si trovano molti moduli di proposta irrevocabile di acquisto in pdf che puoi utilizzare. Quando la formuli tieni presente che:

  • la proposta ha una validità determinata: passato il termine non vale più e tu hai diritto a riprendere l’assegno;

  • se chiedi il mutuo, hai il diritto di subordinare la tua proposta all’ottenimento del mutuo (e il venditore ha da parte sua il diritto di non accettare questa condizione);

  • puoi subordinare la proposta anche all’assenza di eventuali vincoli (ipoteche, anomalie urbanistiche ecc.);

  • inserisci importo della deposito cauzionale e allega fotocopia dell’assegno.

Casa da privato proposta

4. Comprare casa da privato dopo averla vista con agenzia, devo pagare le provvigioni?

Assolutamente sì, anche se il mandato è scaduto: se sei venuto a conoscenza della casa tramite Agenzia immobiliare e l’affare si sia concluso per azione prevalente e diretta dell’Agenzia, hai l’obbligo di corrispondere le provvigioni.

5. Quanto costa comprare casa da privato o con agenzia?

Prima di comprare una casa è sempre bene farsi un preventivo di tutti i costi. Infatti il costo dell'immobile è solo una parte delle spese che andrai a sostenere. Adesso vediamo quali possono essere le spese accessorie, uguali sia che compri casa privatamente che con agenzia:

  • Onorario del Notaio: solo la parcella (non le imposte): dai 1.300€ ai 3.000

  • Spese accessorie (cassa nazionale notariato, tassa archivio, visure, certificati, bolli, nota di trascrizione, voltura): 500€ circa

Se poi prendi il mutuo, considera anche le spese seguenti:

  • Imposta sostitutiva 0,25% su importo mutuo

  • Oneri bancari 0,35% su importo mutuo

  • Perizia 250/300€

  • Onorario del Notaio: dai 1500€ ai 2000€

  • Assicurazione scoppio incendio obbligatoria - premio annuale 150€ circa

Per approfondire, ti consigliamo il nostro articolo sulle spese accessorie per acquisto casa.

Nel paragrafo seguente, troverai invece uno schema sulle tasse acquisto prima casa o seconda.

6. Tasse per comprare casa da privato, quanto si paga

La differenza più importante è quella fra acquisto prima casa o seconda casa. In questo caso non si potrà godere delle agevolazioni sull’Imposta di Registro. Abbiamo sintetizzato tutto nella tabella seguente:

Imp. di Registro

Imp. Ipotecaria

Imp. Catastale

Imp. Valore* Aggiunto (IVA)

Prima casa

2% del valore catastale

50€

50€

4% del valore di cessione**

Seconda casa

9% del valore catastale

50€

50€

10% del valore di cessione**

* se venduta da impresa
** in questo caso tutte le altre imposte (di registro, catastale e ipotecare sono dovute nella misura di 200€ cadauna.

7. Quanto si risparmia ad acquistare casa da privato?

La risposta non è difficile: si risparmiano le provvigioni di agenzia. In altre parole: si risparmia davvero molto. Oggi, a parte rari casi, le agenzie chiedono a chi acquista una percentuale sul valore di compravendita pari al 4%.

Vuol dire che se compri una casa da 300.000 € all’agenzia ne devi dare 12.000.

Aggiungi poi l’IVA al 22%: ottieni un totalone di 14.640 €. Così.

Costo delle provvigioni di agenzia immobiliare

8. Comprare casa da privato Iva sì o Iva no?

Chi compra una casa deve pagare l’IVA? No, se compri casa da un privato non sei soggetto al pagamento dell’Iva. Dovrai pagare l’Imposta sul Valore Aggiunto solo se acquisti da un’impresa e solo a determinate condizioni:

  • se compri casa dall’impresa che l’ha costruita o l’ha restaurata entro i 5 anni dalla fine dei lavori o anche dopo, a discrezione dell’impresa;

  • se compri un fabbricato destinato ad alloggi sociali e l’impresa decide di applicare l’IVA.

L’aliquota IVA si calcola così:

  • 4% le abitazioni non di lusso prima casa

  • 10% le abitazioni non di lusso seconda casa

  • 22% le abitazioni di lusso.

Un’ottima fonde per saperne di più è la pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata alle imposte sull’acquisto della casa.

9. Comprare casa da privato: consigli per non sbagliare

I consigli principali per gestire alla grande un acquisto casa senza intermediazione dell’agenzia riguardano essenzialmente tre aree.

  • La scelta dell’immobile: visitala a diverse ore del giorno per valutarne luminosità e rumori. Chiedi (anche le carte) degli impianti e della caldaia. Guarda lo stato anche esterno e interno del condominio, per valutare futuri costi da sostenere. Chiama l0amminstratore del condominio e chiedi dei lavori. Se conosci qualcuno nel quartiere o nella strada, prendi più informazioni che puoi.

  • La conformità urbanistica e catastale: dei documenti da chiedere abbiamo già parlato al punto 2. Chiedili appena possibile e falli vedere al Notaio. Se necessario fai tu le opportune verifiche al Catasto e all'ufficio tecnico del Comune di competenza. Se acquisiti una palazzina cielo terra verifica anche gli allacci delle fognature. Vuoi essere sicuro: fatti fare una Relazione Tecnica Integrata della casa che ti interessa.

  • Tratta con calma e correttezza: normalmente puoi provare a fare un'offerta ribassata del 10% o del 15%, ma dato che risparmierai sule provvigioni di agenzia è anche probabile che il venditore non lasci spazio a sconti troppo… audaci.

10. I migliori siti per comprare casa da privato

I miglior sito per comprare casa da privati è quello specializzato. Se vai su Idealista o Immobiliare, cercare chi vende casa senza agenzia è come cercare un ago in un pagliaio. I due siti specializzati nella compravendita fra privati sono due: Casadaprivato e Homepal.

Il sito è ugualmente efficiente, user-friendly e libero dall’invasione delle agenzie. Entrambi i siti offrono servizi accessori.

Casadaprivato è tuttavia migliore perché:

  • è leader di mercato con 4.000.000 di pagine viste ogni mese

  • Homepal si fa pagare dai compratori, mentre Casadaprivato è completamente gratuito anche per te che acquisti!