Ti stai chiedendo come si fa a vendere la propria casa da soli? Sei nel posto giusto. Nelle righe che seguono troverai tutte le risposte alle domande più comuni che si pone chi, come te, non ha voglia di regalare soldi a un’agenzia immobiliare per fare quello che, tutto sommato, si può fare anche da soli.

Abbiamo organizzato tutto quello che devi sapere in 10 domande e altrettante risposte.

1. Come funziona la vendita tra privati?

Come quella gestita da un’agenzia. I passaggi e le fasi che ti porteranno al rogito sono esattamente gli stessi. L’unica differenza è che, se vendi casa da privato a privato, dovrai gestirli in autonomia. O se vuoi, con l’aiuto di specialisti e professionisti dell’immobiliare che possano intervenire su momenti specifici del processo, a un costo drasticamente più basso delle provvigioni di agenzia.

Ecco come si fa a vendere casa senza agenzia:

  1. Verifica e prepara tutti i documenti in anticipo (scopri come alla domanda seguente).
  2. Prepara la casa per il servizio fotografico e per le visite: fai la piccola manutenzione necessaria, sistema l’arredo, riordina e razionalizza il più possibile in modo estetico. Non trascurare questo passaggio: l'home staging è importante per la definizione del prezzo in fase di trattativa.
  3. Fai o fai fare le foto.
  4. Determina il valore del tuo immobile con oggettività (vedi la domanda 4).
  5. Scegli dove pubblicare l’annuncio e carica foto e testi. Prediligi i portali specializzati nella compravendita fra privati.
  6. Gestisci visite e trattativa: programma gli appuntamenti vicini tra loro, in modo che i potenziali acquirenti incontrino altri “concorrenti”; gestisci la trattativa con lucidità, sapendo che una negoziazione sul prezzo è del tutto normale.
  7. Arriva a meta: il rogito dal Notaio. Se stai ancora pagando un mutuo sul tuo appartamento, nei giorni precedenti richiedi alla tua banca il conteggio estintivo alla data del rogito.

E ricorda: se vuoi avere una visione ancora più completa di cosa serve per vendere casa da privato e come si fa a vendere una casa senza agenzia, leggi la nostra Guida Completa

2. Che documenti servono per vendere casa tra privati?

Sorpresa: per vendere casa senza agenzia servono esattamente gli stessi documenti che ti servirebbero se affidassi il mandato a un'agenzia immobiliare. Unica differenza: invece che fornirli all’agente immobiliare su sua richiesta, dovrai raccoglierli autonomamente. Quali sono? In questa check-list dei documenti per vendere casa trovi tutto ma proprio tutto quello che devi avere pronto per vendere senza intoppi e senza sorprese dell’ultimo minuto.

Documenti

Consulta la check-list per avere l’elenco completo, ma in buona sostanza si tratta di:

  • atti di provenienza dell’immobile

  • certificati di conformità urbanistica e catastale

  • regolamento e spese condominiali

  • conformità impianti

  • documenti che attestano la tua identità e stato civile

  • APE

3. A cosa stare attenti quando vuoi vendere casa senza agenzia? E che rischi corre il compratore?

I rischi di vendere casa senza agenzia possono riguardare essenzialmente due aree:

  • documenti e conformità: non avere tutti i documenti richiesti (per esempio atti di possesso) o scoprire che la casa non è conforme da un punto di vista catastale e urbanistico può rallentare o bloccare una trattativa e farti perdere la vendita. Soluzione: fatti fare una Relazione Tecnica Integrata
  • pubblicità e marketing: avere brutte foto, non sapere come e dove pubblicare un annuncio, ottenere una bassa visibilità dell’annuncio. Soluzione: scegli un fotografo professionista e pubblica l’annuncio su portali specializzati

Per il compratore paradossalmente, al di là di quello che si crede, i rischi sono minori, nel senso che anche prima di firmare l’assegno per la proposta può richiedere tutti i documenti e sottoporli all’attenzione del suo Notaio di fiducia che è garante della correttezza dell’intera operazione. Ricordiamo infatti che è sempre l’acquirente a scegliere il Notaio, a propria maggior tutela.

4. Come scoprire il valore reale dell'immobile?

Identificare il valore della tua casa e quindi il prezzo a cui metterla in vendita è un’operazione molto importante. Per prima cosa, armati di oggettività. Sappiamo che ogni casa è unica e straordinaria per il suo proprietario, ma è essenziale affidarsi a parametri oggettivi. Vediamo quali.

  1. Definisci la metratura del tuo immobile sulla base della visura catastale. Se hai spazi esterni, i balconi e le terrazze vanno considerati al 25% se scoperti e al 35% se coperti; le verande si calcolano al 60%; il giardino (tutto tuo, non in comune con altri condomini) calcolalo al 10% della dimensione effettiva.
  2. Cerca su Internet quanti più immobili che siano nella tua zona e di analoga metratura, magari anche con caratteristiche simili (terrazzo, cantina ecc.) poi fai una media al metro quadrato e moltiplica per i metri quadri di casa tua. Nella tua valutazione non includere le case nuove.
  3. Consulta anche il borsino immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per la tua zona.

Valuta fai una media fra tutti i risultati delle tue ricerche e pubblica il tuo annuncio. Se dopo quindici giorni vedi che hai ricevuto pochissime telefonate e ancora meno appuntamenti, considera di abbassare il prezzo.

5. Quanto costa vendere casa da privato?

Se decidi di vendere casa senza l’intermediazione dell’agenzia non dovrai sostenere le provvigioni. A quel punto l’unico costo obbligatorio in tutti i casi è quello per predisporre l’Attestato di Prestazione Energetica (APE: non sai come farlo? Richiedilo qui).

Esiste poi tutta una serie di costi facoltativi che puoi decidere di sostenere per acquistare servizi e opere che ti aiuteranno a vendere la tua casa più velocemente e a un prezzo più remunerativo. Per esempio:

Euro

6. Quanto si risparmia a comprare casa da un privato?

Molto. Considera che in tutta Italia ormai raramente le provvigioni di agenzia scendono sotto il 4% del prezzo di compravendita. Il conto è presto fatto: se compri una casa di a 250.000 euro, ne risparmi 10.000. Ecco perché conviene comprare e vendere casa da privati.

Esistono poi altri costi, che abbiamo descritto nel dettaglio in questo articolo sulle spese accessorie per chi acquista casa.

7. Quanto tempo ci vuole per vendere una casa senza agenzia?

Secondo una ricerca del Sole24Ore di marzo 2023, per vendere casa in Italia ci vogliono meno di sei mesi: dai 2,9 di Milano, la città maglia rosa di velocità, ai 5,2 di Venezia e Bari, le maglie nere. Ovviamente i fattori determinanti sono la posizione, lo stato interno ed esterno della casa, il prezzo. Non esistono elementi per affermare che vendere casa senza agenzia prenda più tempo (in questo articolo su come vendere casa velocemente ti spieghiamo perché). Per cui la risposta alla domanda è: per vendere casa senza agenzia ci vogliono dai 2 ai 6 mesi.

8. Si può vendere una casa senza notaio?

Assolutamente no. Il trasferimento dei diritti di proprietà e di usufrutto di un immobile è un atto pubblico che deve essere redatto e sottoscritto da un Notaio e poi trascritto dei Pubblici Registri. A dirlo è l’articolo 2643 del Codice Civile. Compravendere un immobile con una semplice scrittura privata fra le parti – anche se il valore dell’immobile è risibile – è un atto nullo. Vuol dire che la proprietà e i diritti resterebbero comunque tutti in capo al venditore. Certo, il Notaio costa, come abbiamo visto sopra, ma esercita anche funzioni importanti come quella di verificare che il venditore o i venditori abbiano effettivamente titolo a vendere, e che non ci siano trascrizioni pregiudizievoli e ipoteche sull’immobile. Il Notaio si occupa infine di trascrivere l’atto nei registri immobiliari pubblici.

Si può vendere casa senza notaio

9. Quanto si paga di tasse per la vendita di una casa?

Le tasse sulla vendita di un immobile sono dovute solo a certe condizioni:

  • la casa è stata venduta prima del 5 anni dall’acquisto
  • la casa non è stata abitazione principale del proprietari o di un suo congiunto
  • il proprietario non sia venuto in possesso della casa né per successione né per donazione

Se si verificano queste condizioni il venditore dovrà pagare le tasse sulla plusvalenza, cioè sulla differenza fra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Tale tassa è assoggettata alla tassazione ordinaria IRPEF oppure alla tassazione separata del 26% (la scelta va dichiarata al Notaio).

Inoltre anche se se si vende una prima casa ma prima del 5 anni dall'acquisto e non si riacquista un’altra prima casa entro un anno, lo Stato richiede la restituzione delle agevolazioni sull’imposta di registro per acquisto prima casa.

10. Quali tasse si pagano quando si acquista una casa?

In linea generale, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro del 2% (prima casa) o 9% (seconda casa)
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro

La spiegazione esatta di come di calcolano le imposte del 2% e del 9% sul valore catastale dell’immobile , nonché tutte le eccezioni alla regola generale che abbiamo visto si trovano sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Abbiamo risposto a tutte le tue domande? Se ci sono altre cose che vuoi sapere, e se hai altre domande, scrivici nei commenti.