Ti sei fatto due conti e non ti va di pagare le commissioni di agenzia? Hai del tempo libero e ti va di seguire le vendita o l’acquisto del tuo immobile per conto tuo? Stai ancora valutando se conviene vendere casa da soli o con agenzia? Sei nel posto giusto. Nell’articolo che segue troverai la risposta a tutte le tue domande, per punti e spiegate semplici. E se vuoi approfondire come vendere casa senza agenzia, per ogni argomento troverai uno più link per saperne di più.
1. Vendere casa senza agenzia conviene?
La vendita di una casa rappresenta per la stragrande maggioranza delle persone un momento capitale della propria vita. La compravendita immobiliare tra privati, che non fanno questo di mestiere, coinvolge tanti aspetti: economici, finanziari, affettivi. Risulta quindi evidente che si abbia paura di sbagliare, di guadagnare meno del dovuto, di prendere una fregatura, come si dice. Per questa ragione molte persone si sentono rassicurate dal ricorso a un’agenzia immobiliare.
Si dirà che tanto le spese di agenzia (in media il 4% del prezzo di compravendita) le sostiene il compratore. A parte che in molti casi anche il venditore sostiene un costo di 1%, 2%, 3% a seconda delle località, va detto che l’acquirente tenderà a chiedere uno sconto maggiore, proprio per compensare l’esborso provvigionale dovuto all'agenzia.
Un costo notevole che in realtà non corrisponde a un servizio proporzionale: non c’è nulla – dalla raccolta dei documenti, alle fotografie, all’annuncio, alla trattativa – che non si possa fare per conto proprio. Oppure con l’ausilio di un assistente immobiliare dedicato: un professionista dell’immobiliare che ti segue passo passo fino al rogito. A un costo inferiore di molto rispetto all’agenzia.
Quindi sì, vendere casa senza agenzia conviene.
Approfondimenti sui costi della compravendita immobiliare fra privati:
- Quanto costa vendere casa
- Spese accessorie per la vendita e l’acquisto di una casa
- Spese notarili per vendere e comprare casa
- Vendere casa senza agenzia o con agenzia: un confronto
2. Come funziona una compravendita tra privati?
La compravendita immobiliare fra privati, nelle sue fasi principali, funziona esattamente come la vendita o l’acquisto casa con l’intermediazione dell’agenzia immobiliare.
In buona sostanza, si tratta di:
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definire il prezzo di vendita tramite una valutazione comparata del mercato immobiliare nella tua zona e del borsino immobiliare dell'Agenzia delle Entrate
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preparare la casa per le foto, fare le fotoe pubblicare l’annuncio
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raccogliere tutti i documenti relativi all’immobile per permettere ai potenziali acquirenti di verificare la conformità dell’immobile mostrarli ai potenziali acquirenti e inviarli in seguito al Notaio;
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prendere gli appuntamenti per far visitare la casa, poi fare le telefonate di follow-up
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raccogliere la proposta del potenziale acquirente e gestire la conseguente trattativa
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redigere il contratto preliminare di compravendita e controfirmarlo (in realtà si può andare anche direttamente al rogito notarile)
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andare a rogito, l’atto pubblico che costituisce il formale trasferimento del titolo di proprietà dell’immobile
A seconda delle fasi, potrai gestire alcune delle fasi in prima persona, con un bel risparmio di denaro
Chi lo fa
| Compravendita immobiliari fra privati | Con agenzia | |
| Valutazione dell’immobile | Il venditore | L’agenzia |
| Fotografie, pubblicazione annuncio | Il venditore | L’agenzia (sempre la messa in pubblicità ma non sempre le foto) |
| Raccolta dei documenti | Il venditore | Il venditore |
| Appuntamenti e follow-up | Il venditore | L’agenzia |
| Raccolta della proposta | Il venditore | L’agenzia |
| Trattativa | Il venditore / potenziale acquirente | Il venditore / potenziale acquirente |
| Preliminare (opzionale) | Il venditore (con modulo) | L’Agenzia (con modulo) |
| Rogito | Il Notaio | Il Notaio |
Approfondimenti su come comprare o vendere casa senza agenzia:
- Vendere casa da privato come si fa
- Comprare casa da privato come si fa
- Proposta di acquisto casa fra privati
- Comprare o vendere casa senza agenzia le FAQ
- I consigli del professionista per vendere casa da soli
3. Comprare casa senza agenzia: i rischi
In caso di vendita casa tra privati, come fare per essere sicuri di non incorrere in rischi e soprattutto di quali rischi stiamo parlando? Posto che dei vizi occulti parleremo nel prossimo paragrafo, qui prendiamo in considerazione quelli che più comunemente vengono considerati i rischi di comprare casa senza agenzia:
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comprare una casa non conforme dal punto di vista urbanistico o catastale
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ipoteche e altri pregiudizi in essere sull’immobile
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dubbi relativo al titolo di proprietà dell’immobile o altre truffe
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sottovalutare i costi complessivi dell’operazione
Ora, la notizia è che corri gli stessi rischi se compri casa con agenzia. Quello che ti mette al riparo dai rischi non è l’intermediazione immobiliare ma una serie di contromisure:
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chiedi una Relazione tecnica integrata al proprietario o falla fare tu
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firma una proposta vincolata all’assenza di pregiudizi e vincoli e in ogni caso all’atto del rogito il Notaio si occuperà dei relativi controlli
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chiedi tutti di documenti al proprietario prima di versare la caparra e firmare la proposta. Se hai dubbi sulla loro interpretazione sottoponili a un tecnico o al Notaio di tua fiducia; chiedi allo stesso Notaio di trascrivere il preliminare
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chiedi gli ultimi verbali, i costi del condominio, quelli di riscaldamento e calcola tutte le spese accessorie
Approfondimenti su compravendita immobiliare fra privati
- Acquisto casa da privato: cosa controllare
- Spese accessorie acquisto casa
- Spese notarili acquisto casa
- Certificato conformità urbanistica e catastale
4. Compravendita immobiliare tra privati, vizi occulti: cosa fare?
Per vizio occulto si intende un difetto dell’immobile che non sarebbe stato possibile identificare nel corso delle normali visite, di cui il venditore era a conoscenza e che ha nascosto di proposito.
I vizi occulti possono riguardare:
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difetti dell’impianto idraulico come carenza di tubazioni, mancanza di guaine, infiltrazioni
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difetti dell'impianto di riscaldamento
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difetti delle fognature, come una mancata o errata pendenza
Se scopri un vizio occulto in un immobile che hai comprato puoi avere diritto all’annullamento del contratto, al rimborso del danno o alla riduzione del prezzo di acquisto. Certo, deve però essere dimostrabile che il venditore ne era a conoscenza e che te li ha nascosti di proposito. In ogni caso denunciali entro gli 8 giorni successivi a quando li hai scoperti, tramite raccomandata A/R o Pec.
5. Come pubblicizzare una casa senza agenzia
Ovvero: come vendere casa velocemente e con il massimo profitto. L’obiettivo di tutti, ma proprio tutti i venditori che si affidano a un’agenzia immobiliare è spesso solo per questa ragione.
In realtà una pubblicità efficace è alla portata di tutti. Basta seguire alcune semplici regole.
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La casa va preparata per le foto e per le visite: ordinata, pulita, senza danni e guasti evidenti (a meno che non si voglia dare un’arma di contrattazione forte all’acquirente).
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Bisogna affidarsi a un fotografo professionale.
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Bisogna scrivere un annuncio veritiero ma che valorizzi l’immobile.
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Infine l’aspetto più importante: l’annuncio va pubblicato sui portali specializzati come CasaDaPrivato.it. Le persone che davvero vogliono comprare casa senza agenzia non vanno più sui portali come Idealista e Immobiliare, che sono presidiati dalle agenzie.
Approfondimenti su come pubblicizzare casa senza agenzia:
- Fotografie immobiliari efficaci
- Preparare casa per il servizio fotografico
- Migliori siti per vendere casa da privato
- Vendere casa da privato velocemente
6. Compravendita immobiliare tra privati: documenti che servono
Vogliamo rassicurarti: non sei la sola persona a chiedersi quali documenti servono per vendere casa tra privati. E tra l’altro, va detto anche che i documenti da raccogliere e presentare sia all’acquirente sia al Notaio sono gli stessi, anche nel caso in cui la compravendita immobiliare sia gestita da un’agenzia.
I documenti riguardano:
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la provenienza dell’immobile (rogito di acquisto, atto di successione, ecc)
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i certificati di conformità urbanistica e catastale (visure, schede rasterizzate, concessioni CILA, ecc)
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documenti condominiali (regolamento, ultimo bilancio, riparti, fascicolo del fabbricato, ecc)
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fotocopia del documento di identità e del codice fiscale
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attestato di Prestazione Energetica (APE)
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conteggio estintivo del mutuo, se è il caso
Approfondimenti sui documenti per vendere e comprare casa
- La check-list dei documenti che servono per vendere casa
- Come fare l’APE (Attestato di Prestazione Energetica)
7. Come si fa un preliminare di compravendita tra privati?
Il contratto preliminare di compravendita fra privati, chiamato anche comunemente compromesso, è un accordo con cui il quale il venditore e il compratore di un immobile si impegnano alla compravendita successiva.
Il contratto preliminare deve essere per iscritto (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve contenere tutte le informazioni sia sull’immobile sia sui tempi e modi di trasferimento della proprietà: data del rogito, modalità di pagamento ecc.
La domanda che tutti si fanno è: Che valore ha un preliminare di vendita non registrato? La risposta è molto semplice: anche se non viene registrato all’Agenzia delle Entrate, il preliminare vale come obbligo delle parti a concludere la compravendita. Però attenzione: la mancata registrazione comporta l’evasione del versamento dell’imposta di registro e di bollo ed è quindi sanzionabile come tutte le forme di evasione fiscale.
Approfondimento sul contratto preliminare di compravendita:
Preliminare di compravendita fra privati
8. Compravendita immobiliare tra privati: tasse
La prima cosa da sapere è che, nella compravendita immobiliare fra privati, il tema della tassazione riguarda chi acquista in misura maggiore.
Infatti chi compra casa da un privato deve pagare:
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imposta di registro (9% del valore dell’immobile; 2% se si tratta di prima casa)
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imposta catastale (50 euro)
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imposta ipotecaria (50 euro)
Quando invece vendi casa devi pagare le tasse solo nel caso in cui si tratta di una seconda casa e la vendi prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto (tassa sulla plusvalenza).
Se invece vendi la prima casa e non ne riacquisti un’altra entro l’anno devi restituire il 7% di Imposta di registro risparmiata.
Approfondimenti sulle tasse dovute per compravendita immobiliare fra privati
9. Compravendita immobiliare tra privati, IVA si paga?
La regola generale dice che la compravendita immobiliari fra privati è un’operazione esente IVA. L’IVA è dovuta, in presenza di determinate circostanze, solo nel caso in cui si acquisti casa da un’impresa.
Approfondimenti sul regime IVA nelle compravendite immobiliari
10. Modelli fac-simile acquisto immobile tra privati
Ecco qui di seguito dei modelli scaricabili che potrebbero esserti utili per formulare la proposta e per redigere il contratto preliminare di compravendita.
Moduli in PDF
Modulo proposta di acquisto tra privati con caparra - PDF Scaricabile
Modulo proposta di acquisto tra privati senza caparra - PDF Scaricabile
Modulo proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo - PDF Scaricabile
Modulo contratto preliminare – PDF scaricabile