Diciamo la verità. L’idea di pagare l’agenzia immobiliare non piace a nessuno in modo particolare. Le provvigioni di agenzia incidono in modo considerevole sul prezzo di acquisto di un immobile, e non credere che le paghino solo gli acquirenti. In realtà le pagano anche i proprietari sotto due forme. Una palese: la percentuale sul prezzo di vendita, in alcune località fino al 4%, in molte intorno all’1%. E una occulta: lo sconto che l’inquilino cercherà di ottenere per compensare in parte l’esborso all’agenzia.

Eppure molti proprietari scelgono di vendere con l’agenzia essenzialmente per una ragione: la paura di sbagliare di qualcosa. Infatti, sebbene i rischi di vendere casa senza agenzia non siano superiori, nei fatti, a quelli di vendere casa da privato, molti hanno paura di sbagliare qualcosa. Essenzialmente, i documenti da preparare.

In realtà non c’è nulla di cui aver paura, c’è solo da prepararsi in modo razionale e non per sentito dire. Per darti una mano, abbiamo preparato un vademecum dei documenti che ti servono per vendere casa senza agenzia, senza rischi e senza stress.

Vendere casa da privato, documenti 2023: la checklist

La vendita di una casa prevede tutta una serie di fasi e passaggi – dalla messa in pubblicità fino al rogito notarile – di cui abbiamo parlato dettagliatamente nel nostra nostra guida su come vendere casa senza agenzia. La checklist che abbiamo preparato rispecchia questa fasi, per aiutarti ad essere sempre a posto con la documentazione che ti serve e non avere brutte sorprese. Né tu né il tuo potenziale acquirente.

Documenti per vendere casa, da avere pronti quando si pubblica l’annuncio

Atto di provenienza dell’immobile

Si tratta dei documenti che attestano il modo in cui sei venuto in possesso dell’immobile che intendi vendere. Esistono tre casistiche.

1. L’immobile è stato acquistato; devi avere

2. L'immobile è stato ereditato; devi avere:

  • dichiarazione di successione
  • ricevuta di versamento delle imposte
  • rogito di acquisto precedente alla successione (in sostanza il rogito di acquisto compiuto dalla persona da cui erediti la casa) con nota di trascrizione
  • certificato di morte in originale
  • eventuali pubblicazioni di testamento, rinunce o accettazioni di eredità

3. L'immobile è stato comprato all'asta:

Documenti per vendere casa: atto di trasferimento del giudice

Certificati di conformità urbanistica e catastale

Oltre alle certificazioni che attestano come sei venuto in possesso della casa che intendi vendere, devi anche tenere pronti tutta una serie di documenti che dimostrano che lo stato di fatto dell’immobile è perfettamente rispondete ai documenti che sono depositati al Comune e al Catasto di competenza.

Nel caso del Catasto, che la piantina reale corrisponda alla piantina catastale.

Nel caso del Comune, che lo stato della casa corrisponda ai titoli edilizi (permessi) depositati all’ufficio tecnico.

Tali documenti possono/devono essere:

  • visura catastale
  • schede catastali rasterizzate (la piantina dell’immobile con stampati a lato i dati catastali)
  • concessioni edilizie
  • eventuali varianti
  • autorizzazioni per opere svolte nel tempo (SCIA, CILA, permesso di costruire)
  • documenti che attestino un eventuale condono con copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
  • certificato di agibilità (anche se in base al DPR 380/2001 questo non è obbligatorio per rogitare se l’immobile è precedente al 30 giugno 2003 e non è stato oggetto d’intervento successivamente all’entrata in vigore del DPR)

Vendere casa da privato, documenti che l’acquirente può richiedere

Ci sono poi dei documenti che il potenziale acquirente può richiedere per avere un’idea più chiara dei costi e della vita del condominio:

Documenti per vendere casa a richiesta dell'acquirente

  • regolamento di condominio
  • ultimo verbale d'assemblea
  • riparto spese condominiali ordinarie a consuntivo
  • fascicolo del fabbricato
  • eventuali dichiarazioni conformità impianti

Documenti da raccogliere per il rogito dal Notaio

Nei giorni immediatamente precedenti al rogito devi preoccuparti di far arrivare al Notaio (oltre a quelli elencati sopra):

  • documento d'identità in corso di validità
  • codice fiscale
  • certificato dove desumere lo stato civile o il regime patrimoniale (nubile/celibe, divorziato, vedova, in comunione o separazione dei beni ecc.)
  • attestato di prestazione energetica (APE, se non sai come farlo puoi richiederlo qui)
  • fotocopia del preliminare registrato e del modello F24 quietanzato
  • fotocopia di tutti gli assegni e/o bonifici utilizzati per i pagamenti di caparre o acconti prezzo
  • lettera dell'amministratore di condominio dove risulti che hai pagato regolarmente tutte le spese ordinarie e straordinarie
  • se devi estinguere il mutuo, il conteggio estintivo alla data del rogito che avrai chiesto alla tua banca qualche giorno prima, insieme all’IBAN tecnico. (Per l’estinzione non devi far altro, una volta rogitato alla cancellazione dell’ipoteca penserà il Notaio)

Hai visto? Nulla che non si possa fare, prevedere, organizzare per comprare casa senza rischi e senza costi di agenzia!