Conviene comprare casa nel 2024? FAQ & riflessioni

Gli italiani, popolo di proprietari (di immobili) così ci dipinge il Censis nel suo rapporto di fine 2022 sulla proprietà immobiliare. E in effetti è proprio così: in Italia il 70,8% delle famiglie possiede la casa in cui vive, e il 28,0% ha anche altri immobili mentre solo il 20,5 % vive in affitto (gli altri vivono in case di cui godono in usufrutto).

E se la casa è da sempre vista come un bene rifugio, un investimento sicuro, oltre che ovviamente un tetto sopra la testa, dopo la pandemia è diventata anche uno spazio polifunzionale: luogo di smart working, di DAD e anche di assistenza medica domiciliare!

Ma comprare casa adesso conviene ancora? Noi siamo da sempre convinti che comprare casa da privato conviene ma, in termini più generali, in un contesto di tassi di interesse crescenti, di instabilità geopolitica (leggi: guerre diffuse) conviene investire in immobili? Oppure la congiuntura rende più vantaggioso andare in affitto piuttosto che pagare un mutuo?

Se anche tu ti stai ponendo queste domande, sappi che sei in nutrita e buona compagnia. Nelle righe che seguono cercheremo di dare risposta agli interrogativi più diffusi, o almeno di evidenziare quali sono i parametri che determinano se conviene comprare casa oppure investire altrove e andare in affitto.

Mutuo o affitto?

Altrimenti detto: Conviene comprare casa o andare in affitto?



Se si mettono da parte le valutazioni emotive o culturali, ci sono alcune situazioni in cui potrebbe convenire affittare una casa piuttosto che comprarla. Tali circostanze dipendono da un mix di situazioni private e contingenze economiche del momenti.

Quando non conviene comprare casa?

Di sicuro non conviene comprare casa se ci si trova in un momento di incertezza lavorativa: sia per quanto riguarda la sede di lavoro sia per quanto riguarda una precarietà contrattuale o di reddito. In fondo l’attaccamento al mattone corrisponde anche a un mondo in cui esisteva il posto fisso e la certezza del reddito: oggi purtroppo non è più così. In questi casi meglio una soluzione più elastica e flessibile come l’affitto.

In determinati momenti, poi come quando i tassi di interesse sono alti e quindi il costo del mutuo aumenta, i costi del comprare casa possono rivelarsi troppo alti e in prospettiva insostenibili.

Se invece si dispone del capitale intero e si sta valutando se conviene investire in immobili non per viverci ma per ricavarne un reddito il discorso è diverso. In questa prospettiva bisogna valutare il rendimento del capitale annuo al netto delle spese e delle tasse di acquisto e di proprietà, e compararlo con altre tipologie di investimento nel breve, medio e lungo periodo. In questi casi l’ausilio di un analista finanziario o di un private banker potrebbe essere prezioso per prendere una decisione e informata.

Quando conviene comprare una casa?

In modo specularmente contrario a quanto detto nel paragrafo precedente, senz’altro conviene comprare casa a fronte di una certa stabilità esistenziale e lavorativa se l’intenzione è quella di viverci: non si pagherà l’IMU, si avrà diritto a una detrazione sull’Imposta di registro. Tanto più se si dispone di tutto o di buona parte del capitale, il che ci metterà al riparo delle conseguenze di un aumento dei tassi e del costo del mutuo.

Inoltre è conveniente investire in immobili da metter e a reddito se si ha liquidità: in questo modo il rendimento del capitale (il canone di locazione) sarà subito guadagno, al netto delle imposte e dei costi fissi e puoi attenderti una rendita fra il 3 e l’11%. Si tratta come vedi di una cifra variabile in base a:

• pregio dell’immobile

• dimensioni

• località

• ciclo di mercato

Diversamente, comprare una casa con il mutuo per affittarla è un’operazione non conveniente: il mutuo azzererà i profitto del canone e tutte le spese (IMU, costi ecc.) saranno a tuo carico. Continua a leggere per saperne di più.

Come sarà il mercato immobiliare nei prossimi anni?

Nel 2023 – fonti Nomisma in Italia ci sono state circa 78.000 compravendite immobiliari. Più o meno come nel 2022. Una frenata che secondo Nomisma rischia di estendersi e peggiorare nel 2024: essenzialmente a causa del costo della vita, dell’aumento dei tassi con la conseguente maggiore difficoltà per le persone di accedere ai mutui, e alla situazione politica internazionale.

Soprattutto il caro mutui: la domanda per comprare casa ci sarebbe ma è frenata dalla difficoltà di accesso al credito. Questo fenomeno ha una serie di conseguenze sul mercato:

• allungamento dei tempi di vendita

• riduzione della compravendite

• aumento del canone di locazione

Sul fronte dei prezzi delle case invece non non si ipotizzano abbassamenti traumatici e in nessun caso nessuna previsione parla di un “crollo” dell’immobiliare. La più pessimista è la Banca d’Italia che prevede per 2024 e il 2025 una contrazione del mercato e un calo dei prezzi degli immobili.

Esistono però dei trend che vanno in direzione contraria:

• le abitazioni di lusso sono sempre più ricercate, soprattutto da parte di investitori stranieri

• gli italiani cercano abitazioni dalle alte prestazioni energetiche.

Conviene comprare casa e affittarla?

E qual è il risultato di tutto ciò sul mercato degli affitti? La domanda di immobili in affitto è sempre crescente il che si ripercuote sui canoni, che si prevede conservino il trend di crescita già registrato del 2023 (fino a +5% in città come Bologna).

Ancora una volta si conferma che, per chi riesce a comprare casa senza ricorrere al credito, conviene investire in immobili da riservare ad affitti ordinari o transitori oppure a locazione turistica si presenta come investimento particolarmente vantaggioso nel 2024 e nel 2025.

Ovviamente a tal fine vale la pena privilegiare immobili siti in località turistiche, poli produttivi ed economici con presenze di grandi aziende, poli universitari.

Conviene comprare casa da ristrutturare?

Un tempo solo gli allergici allo stress da cantiere e gli amanti del tutto e subito avrebbero avuto dubbi. Comprare una casa da ristrutturare permetteva di acquistare a un prezzo ridotto e di vedere la proprietà rivalutarsi per un ammontare superiore a quanto speso per rimetterla a nuovo. Oggi non è più così. Le cause? I vari superbonus che hanno “drogato” il mercato perché hanno azzerato le negoziazioni, fatto lievitare i prezzi e ridotto il numero di imprese disponibili. Le difficoltà di filiera e di approvvigionamento e i conseguenti aumenti del costo delle materie prima, iniziato con il pandemia di Covid19 e non ancora conclusosi anche a causa dei conflitti in corso (il che peggiora anche la vita delle imprese edili, va detto).

Quindi oggi se desideri comprare una casa da ristrutturare devi essere ben consapevole di quello a cui vai incontro. A parte il denaro, devi essere pronto a investire un bel po’ di tempo e anche un bel po’ di stress. Devi avere il tempo di:

• richiedere preventivi ad aziende diverse

• cercare anche tu direttamente le forniture (p. es. infissi ecc.) per far scendere i costi

• valutare se affidare i vari lavori (elettricità, idraulica, muratura ecc.) a professionisti diversi.

Il nostro consiglio è – prima di fare la proposta di acquisto – di prenderti il tempo di fare le tue valutazioni e le tue ricerche sulla ristrutturazione. Anche in un’ottica di aumento di valore dell’immobile, ovviamente. E in generale, ti consigliamo di leggere il nostro post sugli errori da non fare quando si compra casa. Vedrai, ti tornerà utile!