Se ti stai chiedendo come si fa la proposta di acquisto tra privati, vuol dire che hai deciso di comprare casa da un privato senza agenzia. Ottima idea! Hai appena risparmiato un bel po’ di denaro, almeno il 4% del valore della casa. Sì, perché a tanto ammontano in media le provvigioni di agenzia richieste all’acquirente, senza scostamenti significativi da regione a regione, né fra i piccoli centri e quelli più grandi.

Se hai deciso di fare una proposta di acquisto, vuol dire che hai trovato una casa che ti piace, e vuoi passare alla fase successiva: formalizzare il tuo interessamento e la tua intenzione a procedere all'acquisto di un immobile da un privato. Vediamo come si fa.

Proposta di acquisto: cos’è

Si tratta di una manifestazione scritta di intenti, ovvero la volontà di acquistare un immobile a un determinato prezzo, in determinati tempi e con determinate modalità di pagamento. Per chi si affida a servizi di intermediazione immobiliare, la proposta di acquisto viene formulata su un modulo prestampato predisposto dall’Agenzia.

Ma se invece nel tuo caso si tratta di una compravendita immobiliare fra privati, dovrai preparare tu stesso la proposta, magari ricorrendo a un fac simile proposta di acquisto pdf (ne troverai vari in questo articolo).

Cosa deve contenere una proposta di acquisto fra privati

  • Nome e cognome del proponente o proponenti

  • Fotocopia del documento di identità del proponente o proponenti

  • Nome e cognome del proprietario o dei proprietari

  • Indirizzo completo dell’immobile per cui si fa la proposta di acquisto

  • Prezzo offerto

  • Data di validità della proposta (di solito una settimana o 10 giorni)

  • Termini di pagamento (Caparra all’atto della proposta? Anticipo in sede di preliminare di compravendita e saldo: per ogni fase indicare gli importi)

  • In caso di versamento di una caparra, clausola di tutela per venditore inadempiente.

  • Tempistica per preliminare eventuale e termine ultimo per il rogito.

  • Condizioni particolari di vendita (per es: cucina inclusa o esclusa, particolare mobilio ecc.)

  • Eventuale documentazione tecnica o di altro genere sull’immobile

Contratto

Cosa controllare prima di fare una proposta di acquisto

Prima di fare una proposta è buona norma verificare innanzitutto la conformità urbanistica e catastale dell’immobile che ti interessa, per evitare brutte sorprese in seguito. Il modo migliore per farlo? Far redigere una Relazione tecnica integrata a un professionista. Sarai in una botte di ferro.

Un altro aspetto da verificare sono le spese condominiali. Fatti inviare:

  • Regolamento di condominio

  • Ultimi due verbale d'assemblea

  • Tabella e riparto spese condominiali ordinarie a consuntivo

  • Fascicolo del fabbricato.

Se ti interessa saperne di più sui documenti da avere pronti leggi il nostro articolo sui documenti che servono per vendere e acquistare casa.

Diversi tipi di proposte di acquisto fra privati

A seconda delle condizioni che vuoi proporre, dovrai approntare delle scritture diverse. Vediamole.

Proposta di acquisto tra privati con caparra

Innanzitutto: la caparra non è obbligatoria. Puoi presentare una proposta di acquisto anche senza assegno. Tuttavia, è piuttosto evidente che il venditore riterrà più seria e vincolante una proposta accompagnata da assegno per caparra.

Quanto bisogna dare di caparra all’atto della proposta di acquisto? Di solito si prepara un assegno bancario o circolare intestato al proprietario, pari al 5% o 10% del valore dell’immobile o, semplicemente di 5.000 o 10.000. Nel caso i proprietari siano più di uno, la somma va divisa e va approntato un assegno per ciascuno.

Una volta controfirmata la proposta da parte del venditore entro i termini, se il proponente si ritira a e decide di non comprare più, perde la caparra.

Se è il venditore a ritirarsi, deve restituire la caparra ricevuta e corrispondere un pari ammontare il proponente a titolo risarcitorio.

I venditore dovrà incassare l’assegno solo al momento di accettazione della proposta. In caso contrario, allo scadere dei termini dovrà restituirla.

Modulo proposta di acquisto tra privati con caparra - PDF Scaricabile

Euro

Proposta di acquisto tra privati senza caparra

Come dicevamo, puoi anche presentare la tua proposta senza accludere un assegno, magari suggerendo una data di preliminare o di rogito piuttosto vicina. Tuttavia, è evidente anche che se il venditore dovesse firmare per accettazione e poi ritirarsi dalla vendita, avresti ben pochi strumenti per farlo tornare indietro (e perderesti la casa dei tuoi sogni).

Modulo proposta di acquisto tra privati senza caparra - PDF Scaricabile

Proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo

Devi chiedere il mutuo e al momento di fare la proposta di acquisto non sai ancora se ti verrà concesso? Il Codice Civile ti tutela per evitare che tu debba trovarti a sostenere una spesa fuori dalle tue possibilità.

L’articolo 1353 prevede infatti che si possa stipulare un contratto (e la proposta di acquisto è un contratto) mettendo come condizione sospensiva: che possa essere sciolto nel caso in cui si verifichi un avvenimento futuro incerto.

In altre parole, la concessione del mutuo da parte della banca diventa un avvenimento futuro incerto e quindi il proponente ha diritto di ritrarsi dall’acquisto senza subire penali, e conservando il diritto di riavere indietro l’eventuale caparra versata.

Questo tutela il compratore. Dal lato suo, il venditore potrebbe richiedere una verifica reddituale per avere un’idea delle probabilità di ottenimento del mutuo da parte della banca, nonché fissare un termine di attesa, per evitare di trovarsi nella situazione di aspettare per mesi e mesi e vedersi di fatto bloccata la vendita del proprio immobile.

Evidentemente, tutto ciò deve essere inserito nella proposta di acquisto.

Proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo - PDF Scaricabile

Proposta di acquisto fra privati: cosa avviene dopo

E adesso che ha consegnato la tua proposta di acquisto al venditore, un privato, che succede? Essenzialmente si aprono tre scenari diversi.

  1. La proposta viene rifiutata senza possibilità di negoziazione, per esempio perché il venditore non accetta proposte vincolate al mutuo. Tu riprendi l’assegno di caparra e ti rimetti a cercare una casa che ti piaccia.

  2. La proposta fa aprire una trattativa: sul prezzo di acquisto proposto, oppure sulle date, o su altro. Una volta raggiunto un accordo si aggiorna la proposta ai nuovi termini concordati, il venditore la firma per accettazione e la proposta di acquisto fra privati diventa a tutti gli effetti un contratto vincolante.

  3. La proposta di acquisto viene accettata così com’è: il venditore la firma per accettazione ed essa diventa a tutti gli effetti un contratto vincolante.

  4. Comprare casa proposta di acquisto tra privati

Tutto chiaro? Hai domande? In ogni caso, sugli aspetti legali consulta sempre il tuo notaio di fiducia, che saprà illuminare i tuoi dubbi tecnici sull’iter di compravendita.

Hai bisogno di un'assistenza puntuale per comprare casa ma non vuoi ricorrere a un’agenzia? Rivolgiti a un assistente personale dedicato, che ti seguirà passo passo verso il tuo obiettivo senza rischi e senza agenzia!