Quanto costa vendere una casa? Te lo diciamo noi, caso per caso.

Vendere una casa da privato o con agenzia comporta ovviamente dei costi che è bene conoscere e preventivare ex ante, in modo da avere ben presente il quadro costi / benefici dell’operazione. I costi da sostenere sono di varia natura e dipendono ovviamente dai vari casi possibili. Nell’articolo che segue abbiamo cercato di rispondere a tutte le domande, i dubbi e le curiosità legittime che si pone chi sta per affrontare questo passo importante. Buona lettura!

Quali sono le spese per chi vende una casa?

In una compravendita immobiliare, la maggior parte delle spese sono sostenute da chi compra: onorario del Notaio, imposte catastali, imposte ipotecarie e di registro, bolli, trascrizioni varie. Tutto a carico del compratore. Anche a livello di tasse, queste sono dovute solo nel caso in cui si venda una seconda casa acquistata meno di cinque anni fa.

Chi vende casa deve sostenere come unico costo obbligatorio quello dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica, richiedilo qui).

Ci sono poi dei costi accessori che se vendi casa privatamente o con agenzia puoi decidere di sostenere, per vendere a un prezzo migliore oppure per vendere più velocemente:

• servizio fotografico professionale
• costi di piccola manutenzione
• costi di homestaging professionale

Ricorda: questi costi per preparare la casa per il servizio fotografico e per le visite possono sembrare “soldi in più” ma sono davvero un investimento per proteggere il prezzo di vendita da richieste di sconto troppo onerose. Insomma sono un investimento.

Quanto costa vendere casa da privato?

Se non vuoi, non dovrai spendere nulla in più del costo obbligatorio: l’APE. Se vuoi, ti basterà leggere la nostra Guida Vendere casa da privato: come si fa e perché conviene e sarai perfettamente in grado di fare tutto per conto tuo.

Dopodiché esistono dei servizi che puoi autonomamente decidere di acquistare perché hai paura di non saperlo fare, perché non hai tempo di stare dietro a tutto o semplicemente solo perché ti va di facilitarti la vita. Si tratta di servizi e consulenze puntuali, che hanno un costo infinitesimale rispetto alle provvigioni di agenzia ma che ti portano allo stesso risultato: vendere il tuo immobile a condizioni soddisfacenti.

Ecco qualche esempio:

Relazione Tecnica Integrata, per assicurarti che la tua casa sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale e non avere sorprese dell’ultimo minuto.

Annuncio immobiliare certificato, che ti permette di raccogliere tutti i documenti più importanti per vendere casa.

Assistente immobiliare dedicato, un professionista dell’immobiliare che ti seguirà passo passo, dalla definizione del prezzo di vendita fino alla trattativa, come un agente ma senza tutti i costi dell’agente.

Ricorda, a vendere casa senza agenzia non ci sono rischi, solo opportunità. Anche pubblicare l'annuncio è gratis, anche nei portali specializzati nella compravendita di immobili fra privati.

Quanto costa vendere una casa tramite agenzia?

Hai presente le spese che abbiamo elencato nelle risposte alle due domande precedenti? Ecco, aggiungici le commissioni di agenzia. E se in alcune località al venditore le agenzie chiedono solo lo 0.50% del prezzo di vendita dell’immobile, in altri luoghi possono arrivare a chiedere fino al 4%.

Ma non solo: come spieghiamo nel nostro articolo Chi paga davvero le provvigioni di agenzia, il venditore paga due volte le provvigioni: la prima volta direttamente (la percentuale che dicevamo prima) e la seconda indirettamente, attraverso lo sconto più aggressivo che il compratore ti chiederà per compensare il suo esborso verso l’agenzia.

Ecco perché nel confronto se conviene di più vendere casa da soli o con agenzia abbiamo scoperto che conviene di gran lunga vendere casa senza agenzia.

Quando si vende una casa ci sono tasse da pagare?

Le tasse di vendita casa sono dovute solo se l’immobile in questione non è la tua prima casa (vuoi sapere che cosa è esattamente una “prima casa”? Leggi la definizione dell’Agenzia delle Entrate) e – anche quando è seconda casa - se lo rivendi prima che siano trascorsi i 5 anni dalla data in cui lo hai acquistato.

Stiamo parlando di tasse sulla plusvalenza, cioè sulla differenza fra il valore di vendita e il valore complessivo di acquisto (vedi il paragrafo successivo: “Quanto costa vendere la seconda casa”).

Non bisogna infatti fare confusione con la restituzione degli importi risparmiati in fase di acquisto sull’imposta di registro. Quando si compra casa, infatti l’imposta di registro ammonta al 2% del valore catastale, mentre quando si acquista una seconda casa ammonta al 9%. Ecco, quel 7% lo devi restituire se vendi la prima casa senza ricomprarne un’altra entro un anno.

Quanto costa un Notaio per vendere una casa?

Nulla. L’onorario del Notaio è a carico completo dell’acquirente, che lo sceglie di sua fiducia.

Quanto costa vendere una casa ereditata?

La messa in vendita di un immobile eredito deve essere preceduta innanzitutto dall’accettazione dell’eredità, espressa o tacita (per esempio, la decisione di vendere una casa ereditata costituisce un comportamento che esprime tacitamente la volontà di accettare l’eredità).

Un immobile può essere messo in vendita anche se gli eredi non hanno fatto la divisione dell’eredità: per esempio alla morte di un genitore due fratelli ereditano due immobili di cui sono proprietari ognuno per il 50%. Se procedono alla divisione, ognuno di loro diventa proprietario al 100% di uno dei dei due immobili.

In assenza di divisione è importante che tutti gli eredi siano d’accordo a vendere.

In ogni caso entro i 12 mesi dal decesso bisogna fare la dichiarazione di successione. Questa in sé non costa nulla, ma entro i 30 giorni successivi va fatta la voltura catastale e questa impone il sostenere il pagamento di:

• 55 euro per il tributo speciale catastale;
• imposta di bollo di 16 euro ogni 100 pagine di domanda.

Per mettere in vendita una casa ereditata però bisogna prima pagare le tasse di successione:

• 4% del valore netto con franchigia di 1.000.000 di euro per figli e coniuge;
• 6% del valore netto con franchigia di 100.000 euro per fratelli e sorelle;
• 6% del valore netto senza franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri;
• 8% del valore complessivo netto senza franchigia, per tutti gli altri soggetti (anche il convivente).

Ma non finisce qui. Oltre alle imposta di successione bisogna pagare:

• l’imposta ipotecaria: 2% del valore complessivo

• l’imposta catastale: 1% per cento complessivo

Ma se il bene ereditato sarà utilizzato come prima casa, anche da uno solo degli eredi, queste due imposte si pagano in misura fissa: 200 euro ciascuna.

Poi si dovranno pagare i costi di trascrizione:

• imposta di bollo: 64 euro ogni nota di trascrizione

• diritti di segreteria

• tassa ipotecaria: 35 euro ogni nota di trascrizione.

Quanto costa vendere una casa al figlio

L’operazione di compravendita fra genitori e figli non è soggetta a nessuna regolamentazione speciale. Di solito viene utilizzata in alternativa alla donazione perché quest’ultima può essere impugnata dagli altri eredi (per violazione della legittima) e la vendita no. Ma c’è un “ma”. Il prezzo deve essere fissato a prezzo di mercato e ci deve essere passaggio di denaro fra chi vende e chi compra. Altrimenti si può parlare di simulazione e l’atto diventa impugnabile. Per quanto riguarda i costi, leggi le risposte alle domande 1, 2 4 e 5.

Quanto costa vendere una seconda casa

Chi vende una seconda casa prima dei 5 anni dall’acquisto, è soggetto al pagamento della tassa sulla plusvalenza. La plusvalenza si calcola così:

ricavo della vendita – costi di acquisto e altri costi sostenuti.

Per esempio se vendi una casa a 300.000 euro, che avevi acquistato a 230.000 che avevi ristrutturato per 25.000 e avevi pagato il Notaio per 3.000 euro, avrai la plusvalenza seguente:

300.000 – (230.000 + 25.000 + 3.000= 42.000 euro

Puoi decidere come pagare la tassa sulla plusvalenza:

• secondo il tuo scaglione IRPEF (tassazione ordinaria)
• come imposta sostituiva del 26% (in questo caso si dichiara e si paga al Notaio)

Questo non si applica alle case ricevute in successione né alle prime case.

Quanto costa una procura per vendere una casa

La procura a vendere un immobile è una procura speciale, quindi valida solo per un atto specifico. Viene fatta nel caso in cui il venditore di un immobile sia impossibilitato a presentarsi dal Notaio per il rogito. In questo caso si può incaricare qualcuno di farlo al nostro posto, con una procura speciale che può costare dal 100 ai 200 euro. Non esiste un costo fisso perché dipende dall'onorario del Notaio e dalle spese di bollo e registrazione. La procura perde il suo valore appena concluso il rogito.

Altre domande? Scrivici nei commenti ti aspettiamo!