Cercasi stanza in affitto a Roma, oppure Affittasi stanza singola in appartamento Milano… avremmo potuto intitolare così questo articolo, che tratta di una pratica sempre diffusa: le stanze in affitto da privati. In tempi di salari bassi e mutui alti, le stanze da affittare sono la soluzione privilegiata per chi lavora lontano da casa o per gli studenti fuori sede.
D’altra parte, chi ha una casa grande sempre più spesso cerca oggi di affittare una camera o più camere, con l’uso di spazi comuni come il bagno e la cucina. Si tratta di un buon modo di arrotondare stipendi e pensioni, condividere le spese e combattere l’inflazione!
Ma come si fa ad affittare una stanza? Quale contratto per affittare una stanza? Quante tasse si pagano sull’affitto di una camera?
Abbiamo già dedicato un articolo al tema delle stanze in affitto da privati da un punto di vista generale. Qui approfondiremo gli aspetti di contrattualistica e tassazione a uso sia dei proprietari sia potenziali inquilini: fra le sue righe ognuno troverà senza fatica le informazioni che gli servono. Buona lettura!
Innanzitutto: è legale affittare una camera della mia casa?
Certamente sì. Qualsiasi proprietario di immobile destinato a uso abitativo ha il diritto di affittarne una porzione. Naturalmente, la camera che si vuole dare in affitto deve possedere gli stessi requisiti richiesti quando si vuole affittare una casa intera:
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Locali puliti e imbiancati e adeguati all’uso per cui li si affitta.
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Impianti a norma.
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Elettrodomestici funzionanti.
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Nessun vincolo per pignoramenti, cartelle, ipoteche.
Inoltre, il proprietario dovrà tenere pronta planimetria e visura catastale, dichiarazione di conformità degli impianti, certificato di agibilità, regolamento di condominio e propri documenti di identità. Da non dimenticare poi l’Attestato di Prestazione Energetica (Se non sai come e dove fare, richiedi l’APE qui).
Una precisazione: il regolamento di condominio non può vietarti di mettere una camera in affitto. Quello che taluni regolamenti possono vietare sono gli affitti brevi a uso turistico, ma in nessun caso può impedire l’affitto di una stanza a uno studente o un lavoratore.
Quale contratto per affittare una stanza?
Come abbiamo visto, i contratti per affittare le stanze da privati sono gli stessi che disciplinano la locazione di un appartamento intero. Di solito, si tratta di locazioni più brevi, quindi si andrà a preferire i contratti transitori, ma nulla vieta di affittare la stanza a un lavoratore per 3 o 4 anni, quindi diamo un’occhiata a tutte le tipologie contrattuali.
Prima di iniziare, facciamo un po’ di chiarezza sulla terminologia che adotteremo, così andremo più spediti.
Locatore: Proprietario
Conduttore: Inquilino
Canone di locazione: Importo dell’affitto mensile o annuo
Cedolare secca: Imposta che sostituisce l’IRPEF sugli affitti e le Imposte di Registro e di Bollo. Più info qui.
Registrazione: La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria in tutti i casi in cui essa abbia durata, nell’anno, superiore ai 30 giorni. Comporta in pagamento dell’Imposta di registro.
Disdetta / Recesso: Volontà di interrompere il contratto di locazione. Si dà in forma scritta e con preavviso variabile a seconda del tipo di contratto.
Adeguamento ISTAT: Adeguamento del canone all’andamento dell’inflazione calcolato su base annuale o biennale.
Contratti di locazione a lungo termine
Contratto a canone libero 4 + 4
Contratto adatto per locazioni lunghe, per esempio a un lavoratore.
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Durata |
Quattro anni, rinnovato automaticamente per altri 4 a meno di disdette. |
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Recesso |
Per il proprietario: solo al termine dei primi 4 anni e con preavviso di 6 mesi. Per il conduttore: in qualsiasi momento. Preavviso di 6 mesi. |
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Canone |
Liberamente concordato fra le parti. |
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Cedolare secca |
Possibile. Se le parti si accordano per adeguamento ISTAT, il proprietario non può aderire al regime di cedolare secca. |
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Imposta di registro |
2% del canone annuo. |
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Tassazione |
Secondo il proprio scaglione IRPEF, la base imponibile è l’importo più alto fra:
oppure
Se si aderisce alla cedolare secca, si paga il 21% si una base imponibile che è l'importo più alto fra
oppure
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Contratto a canone concordato 3 + 2
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Durata |
Dopo i primi 3 viene rinnovato automaticamente per altri 2. Se al termine dei 5 anni non viene disdetto, si rinnova per altri 2 anni. |
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Recesso |
Valgono le stesse regole del contratto a canone libero. Però l’inquilino può recedere anche con preavviso minore se previsto dal contratto. |
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Canone |
Deve essere compreso in una fascia minimo / massimo concordata fra le associazioni di categoria (della proprietà e degli inquilini) locali. Le fasce tengono conto di parametri come superficie, la zona, la presenza di terrazze e sono diverse da luogo a luogo. Al cont5ratto deve essere presente un rappresentante delle associazioni o deve essere allegata una Attestazione di conformità. |
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Cedolare secca |
Possibile. Se si concorda l’adeguamento ISTAT, tale possibilità decade. |
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Imposta di registro |
2% oppure 1,4% nei comuni ad alta densità abitativa |
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Tassazione |
Secondo il proprio scaglione IRPEF, la base imponibile è l’importo più alto fra:
oppure
Se si aderisce alla cedolare secca,per gli immobili siti in comuni ad alta densità abitativa, si paga il 10% su una base imponibile costituita dal maggiore fra rendita catastale rivalutata del 5% o canone annuo. |
Contratti di locazione di breve durata
Contratto transitorio
La tipologia contrattuale ideale per chi cerca stanze per un periodo breve, magari per esigenze lavorative temporanee oppure perché ha necessità di un “appoggio” mentre sta ristrutturando la propria abitazione. Anche il proprietario può scegliere questo tipo di contratto quando ha in mente, per esempio, di vendere l’immobile o se lo vorrà destinare a breve a un parente. L’importante è che queste esigenze vengano documentate.
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Durata |
Massimo 18 mesi. |
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Recesso |
Il proprietario non può rescindere il contratto, mentre l’inquilino può farlo per gravi motivi comprovati e con il preavviso stabilito dal contratto. |
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Canone |
Deve essere compreso in una fascia minimo / massimo concordata fra le associazioni di categoria (della proprietà e degli inquilini) locali. Il canone può essere determinato liberamente solo in due casi:
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Cedolare secca |
Possibile. |
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Imposta di registro |
2% |
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Tassazione |
Secondo il proprio scaglione IRPEF, la base imponibile è l’importo più alto fra:
oppure
Se si aderisce alla cedolare secca, per gli immobili siti in comuni ad alta densità abitativa, si paga il 10% su una base imponibile costituita dal maggiore fra rendita catastale rivalutata del 5% o canone annuo. |
Contratto transitorio per studenti
Affittasi stanza a studenti fuori sede… allora il contratto che devi stipulare rientra in una tipologia ad hoc, valida solo se l’immobile è sito in sede universitaria o comune limitrofo e lo studente studia a più di 100 Km dal proprio luogo di residenza. Maggiori info sul nostro articolo sull’affitto a studenti fuori sede.
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Durata |
Da 6 mesi a 3 anni |
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Recesso |
Lo può disdire solo l’inquilino, altrimenti si rinnova automaticamente. Si consiglia di inserire nel contratto una clausola che autorizza l’inquilino a disdire anche prima della scadenza, con preavviso concordato. |
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Canone |
Deve essere compreso in una fascia minimo / massimo concordata fra le associazioni di categoria (della proprietà e degli inquilini) locali. |
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Cedolare secca |
Possibile. |
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Imposta di registro |
2% |
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Tassazione |
Secondo il proprio scaglione IRPEF, la base imponibile è l’importo più alto fra:
oppure
Se si aderisce alla cedolare secca, per gli immobili siti in comuni ad alta densità abitativa, si paga il 10% su una base imponibile costituita dal maggiore fra rendita catastale rivalutata del 5% o canone annuo. |
Locazioni brevi ad uso turistico
L’affitto a uso turistico è cosa molto diversa. Tra l’altro è l’unica forma di affitto stanze che il condominio potrebbe impedire o almeno regolamentare fortemente. Se vuoi saperne di più ti consigliamo l’articolo sugli affitti brevi.
Le agevolazioni per gli inquilini
Ma non ci sono vantaggi fiscali solo per i proprietari. La normativa prevede anche per gli inquilini una serie di agevolazioni nella forma di detrazioni fiscali (non cumulabili) Vediamo quali sono.
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Detrazione per studenti universitari fuori sede, che studiano a 100 km dal loro comune di residenza e in un’altra provincia: 19% del canone di locazione fino a un massimo di 2.633 euro per i contribuenti con reddito fino a 50.000 euro. Per i contribuenti con un reddito fino a 120.000 la detrazione è pari a 260 euro. Per i contribuenti con un reddito da 120.000 a 240.000 euro la situazione è piuttosto complicata da un serie di altri parametri per cui si consiglia il ricorso a un commercialista, per quanto ne valga la pena. Per chi ha un reddito superiore ai 240.000 non è prevista alcune detrazione. Ogni genitore può portare le spese relative a un solo figlio. Si vedano il D.lgs. n. 216/2023 e la circolare 2/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate).
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Detrazione per gli inquilini con contratto a canone libero, 300 euro per chi ha un reddito pari o inferiore a 15.493,71 euro; 50 euro per chi ha un reddito annuale pari o inferiore a 30.987,41.
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Detrazione per gli inquilini dai 20 ai 31 anni di età che risiedano nell’immobile locato, l’importo maggiore fra 991,60 euro e il 20% del canone entro il limite massimo di 2.000 euro per chi ha un reddito pari o inferiore a 15.493,71 euro. L’agevolazione vale per i primi quattro anni di locazione.
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Detrazione per gli inquilini a canone concordato, 495,80 euro per chi ha un reddito pari o inferiore a 15.493,71 euro; 247,90 euro per chi ha un reddito annuale pari o inferiore a 30.987,41. La detrazione non si applica se il proprietario dell’immobile è un ente pubblico.
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Detrazione per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza per motivi di lavoro, 991,60 euro per chi ha un reddito pari o inferiore a 15.493,71 euro; 495,80 euro per chi ha un reddito annuale pari o inferiore a 30.987,41. L’agevolazione dura per i primi tre anni di locazione e si applica se il nuovo Comune si trova ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e al di fuori della propria Regione.
Dove e come trovare stanze in affitto
La scelta da fare all’inizio è semplice. Vuoi affittare una camera passando per l’agenzia oppure preferisci una forma di affitto fra privati?
Nel primo caso dovrai sostenere spese aggiuntive, pari di solito a una mensilità di canone. Se questa è la tua strada, ti consigliamo di consultare i siti generalisti come Casait o Immobiliare o Idealista.
Se invece preferisci affittare stanze da un privato direttamente, e risparmiare, ti consigliamo di cercare la stanza in affitto che fa per te sulla sezione Affitto Stanze fra Privati di CasaDaPrivato.
Stessa cosa se sei un proprietario: per i mettere i tuoi annunci e risparmiare è sempre meglio rivolgersi a un sito leader nell’incontro di domanda e offerta immobiliare fra privati.