L’acquisto di un immobile è un momento centrale nella vita di molte persone. A meno che non si sia fra i pochi che possono permettersi di acquistare casa senza nemmeno pensarci, o che dispongono di un patrimonio familiare tale da rendere inutile l’acquisto della prima casa, compare un immobile è un grande passo praticamente per chiunque. Spesso l’investimento della vita.
Non stupisce dunque che ci ci accinga a questo passo con molta prudenza e qualche preoccupazione.
Il primo grande dilemma: meglio muoversi da soli o con agenzia? Noi crediamo che conviene comprare casa senza agenzia immobiliare.
Crediamo sia preferibile comprare casa da privato essenzialmente per due ragioni:
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Acquistare casa senza agenzia è facile e privo di rischi.
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Fa risparmiare le provvigioni, permettendo di destinare risorse alle tasse e imposte da pagare quando si compra casa. Il che, come vedremo, ci tornerà utile!
E in ogni caso prima di compiere un passo tanto impegnativo è bene calcolare tutti i costi inerenti. Questo articolo serve proprio a questo.
Quanto costa comprare casa da un privato?
Come abbiamo detto, comprare casa senza agenzia immobiliare permette di risparmiare sulle provvigioni. Il che non è poco: parliamo mediamente del 4%: 12.000 euro su una casa pagata 300.000 euro, per fare un esempio.
Con questo denaro risparmiato, si possono sostenere altri costi – infinitamente più piccoli – che ci permettono di affrontare l'acquisto senza temere brutte sorprese: come farsi fare una Relazione tecnica integrata da un professionista, per esempio. Oppure ci si può regalare la consulenza di un facilitatore del processo di acquisto, un Assistente immobiliare dedicato che ci segua passo passo fino al rogito.
Inoltre, se non paghiamo le commissioni dell’agenzia immobiliare riusciremo con maggiore agio a pagare tutte le spese notarili da sostenere per comprare casa.
Soprattutto, si possono risparmiare risorse da dedicare al pagamento delle spese accessorie per l’acquisto casa. Fra cui le imposte. Per scoprire quali sono e a quanto ammontano, continua a leggere.
Tasse acquisto prima casa da privato
Prima domanda, fondamentale: chi acquista casa paga le tasse? La risposta è sì. Che si acquisti una prima casa, per andarci a vivere, a o una seconda o terza casa per le vacanze o da affittare e mettere a reddito, si è tenuti al pagamento delle imposte.
Secondo la normativa vigente, però, l’acquisto prima casa gode di una serie di agevolazioni fiscali.
Tali agevolazioni si manifestano soprattutto a momento dell’acquisto quando l’acquirente che acquista un immobile per destinarlo a propria abitazione ha diritto a una riduzione sull’imposta di registro dal 9% al 2% del valore catastale.
Da questa agevolazione sono esclusi tutti gli immobili di lusso, accatastati alle categorie A/1, A/8, A/9.
Considera che al momento del rogito di acquisto prima casa, l’acquirente è tenuto al pagamento di:
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Imposta di registro: 2% del valore catastale dell’immobile. (In rete troverai molti calcolatori automatici dell’imposta di registro. Quando li usi verifica di spuntare la casella Abitazione principale o analogo.)
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Imposta catastale: 50 euro.
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Imposta ipotecaria: 50 euro.
Per avere accesso alle agevolazioni prima casa, devi acquistare una casa sita nel tuo stesso comune di residenza, oppure devi trasferirvi la residenza entro i 18 mesi successivi all’atto. Se acquisti un immobile da adibire ad abitazione principale prima di vendere quello che è al momento la tua “prima casa” devi vendere quest'ultima entro i 12 mesi successivi all'acquisto della casa “nuova”.
Acquisto prima casa under 36
Se invece hai meno di 36 anni e un reddito ISEE inferiore ai 40.000 euro, il Decreto Sostegni bis ha previsto una nuova agevolazione per l’acquisto della prima casa: l’esenzione da tutte le imposte: di registro, ipotecaria e catastale. Questa agevolazione sarà in vigore fino al 31 dicembre 2023.
Inoltre, se per caso l'immobile che decidi di acquistare è soggetto a IVA, guadagni anche un credito di imposta pari all’importo versato
Acquisto seconda casa da privato: tasse
Se invece acquisti una seconda casa per le vacanze o uso investimento, non avrai diritto all’agevolazione prima casa. Quindi le imposte da pagare sull’acquisto seconda casa saranno le seguenti:
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Imposta di registro: 9% del valore catastale dell’immobile.
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Imposta catastale: 50 euro.
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Imposta ipotecaria: 50 euro.
Quante tasse si pagano a comprare casa da un’impresa
Le tasse e imposte da pagare quando si compra casa possono sono diverse se invece di acquistare casa da un privato la compriamo da un’impresa, per esempio la società di costruzione o l’impresa che si è occupata della ristrutturazione.
Bada bene: la regola generale vuole che le compravendite immobiliari siano esenti IVA, ma ci sono delle circostanze ( “cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva” come dice l’Agenzia delle Entrate) in cui potresti dover pagare l’IVA. In questo caso tutte le tasse e le imposte saranno:
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Iva al 10% del valore di compravendita (oppure 22% per immobili di lusso o seconde case.
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Imposta di registro fissa 200 euro.
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Imposta catastale fissa 200 euro.
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Imposta ipotecari fissa 200 euro.
Se vuoi approfondire questo tema, leggi il nostro articolo sul regime IVA delle compravendite immobiliari.
Quante tasse si pagano su una casa di proprietà?
Finora abbiamo visto le imposte che sono dovute al momento di acquisto di una casa. Ma quali tasse si pagano sulla proprietà di un immobile? Ne parliamo nei paragrafi seguenti.
L’IMU
IMU vuol dire Imposta Municipale sugli Immobili. Si paga tutti gli anni, ed è dovuta dai proprietari di un immobile oppure di chi ne ha l’usufrutto.
L’imposta viene calcolata su base mensile (mesi di usufrutto proprietà) e viene versate nelle casse del Comune di pertinenza dell'immobile.
La buona notizia è che l'IMU non è dovuta se la casa è il luogo di residenza del proprietario e il suo luogo di dimora abituale (anche questa seconda condizione è necessaria per avere l'esenzione).
Invece, sulla seconda casa l’IMU si paga sempre. Le aliquote IMU sono determinate dai Comuni.
La TARI
Anche la Tassa sui Rifiuti Solidi Urbani è dovuta tutti gli anni ed è calcolata in base ai mesi di possesso / usufrutto. A differenza dell'IMU, nessuno è esente dal pagamento della TaRi, ed è dovuta anche dagli inquilini.
Le tariffe TaRi sono stabilite dai singoli Comuni.
IRPEF
Tutti gli immobili che sono messi a reddito, cioè sono affittati, contribuiscono a incrementare il reddito dei loro proprietari e quindi sono soggetti a tassazione IRPEF. Devono comunque essere dichiarati anche gli immobili “tenuti a disposizione” del proprietario, cioè non affittati, nel riquadro RB del modulo Redditi Persone Fisiche (o quadro B del modulo 730).
Le case affittate sono tassate in due modi alternativi.
Tassazione IRPEF del canone di locazione
Secondo questa modalità i proventi degli affitti transitori turistici, a canone libero o a canone concordato sono tassati su una base imponibile del 95% del canone annuo di locazione.
L’aliquota dipende dal tuo scaglione di reddito. Quindi questa modalità ti conviene se hai redditi molto bassi ma assolutamente no se hai redditi medio-alti o alti.
Cedolare secca
Secondo questa modalità l’importo viene calcolato sul 100 del canone percepito, e non ti permette scaricare gli oneri deducibili o detraibili.
Però può essere conveniente se hai altri redditi (per esempio redditi da lavoro) perché di permette di usufruire di un'aliquota di tassazione pari al 21%, che scende al 10% se hai affittato il tuo immobile a canone concordato.
Con questo abbiamo concluso il nostro excursus sull’acquisto prima casa: tasse da pagare e altri oneri. Allora… fatti due conti e procedi con il tuo acquisto immobiliare!