Dal punto di vista immobiliare, Milano, praticamente da sempre, è una città costantemente sotto i riflettori: realtà urbana di elevata importanza economica e metropoli in cui si concentra una lunga serie di eventi, esercita una grande attrattività su investitori, privati cittadini e imprese. Va da sé che, data la sua dinamicità sociale ed economica, Milano denota un trend relativo all’andamento dei prezzi immobiliari particolarmente sostenuto. Stando alle recenti analisi elaborate dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nell’ultimo quinquennio, i prezzi delle case, a Milano, sono aumentati in misura pari al +43,2% contro una media delle metropoli pari al +8,8%. Pertanto, il capoluogo meneghino ha superato le altre città con un aumento dei valori immobiliari che, in modo particolare, ha interessato le aree periferiche, le quali hanno riportato una crescita dei prezzi al metro quadrato pari al +50,3%.
IMMOBILI MENEGHINI SOTTO I RIFLETTORI
Nello scenario milanese, gli alti prezzi delle aree centrali e semicentrali hanno indotto, nel corso degli ultimi anni, uno spostarsi degli acquisti verso le aree periferiche ed è proprio ciò che ha comportato, per queste ultime, una crescita dei valori al metro quadrato, fattore cruciale per le compravendite immobiliari. In una nota, Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, ha recentemente commentato: “A determinare questo trend è stata anche la ricerca di spazi esterni e metrature più ampie, caratteristiche più facili da trovare nelle zone periferiche e a prezzi più accessibili. Tra le macroaree della città che hanno performato meglio della media cittadina, se ne evidenziano tre in particolare: si tratta di Fiera-San Siro, Bovisa-Sempione e Lodi-Corsica”. A tale risultato hanno contribuito molteplici fattori, tra i quali, in primis, gli interventi di riqualificazione in corso nel territorio milanese. Fiera-San Siro è la macroarea che ha evidenziato il più importante tra gli aumenti dei prezzi (+59,2%). Tra i quartieri maggiormente coinvolti nel recupero dei valori emerge San Siro (+64,7%) e San Siro Capecelatro (76,5%), dove a fare la differenza è stato l’arrivo della linea metropolitana 5 che ha generato un aumento della domanda sia di acquisto che di affitto, avendo ottimizzato i collegamenti con il resto della città e, in modo particolare, con gli importanti poli direzionali di CityLife e Porta Nuova. Per di più, la presenza di prezzi al metro quadrato più contenuti rispetto ad altri quartieri più semicentrali, di fatto, ha attratto la domanda di chi ha una bassa disponibilità di budget.
AREE IN FASE DI RIVALUTAZIONE
Tra le macroaree che si sono rivalutate, emerge quella di Bovisa-Sempione (+55,8%), all’interno della quale diversi quartieri hanno evidenziato delle performance importanti con significativi aumenti di prezzo. Tra questi quartieri, figurano Comasina (+85,7%), zona che deve l’aumento soltanto ai suoi prezzi più bassi che hanno attratto la domanda di chi ha bassa disponibilità di spesa o dai più costosi quartieri limitrofi, Bovisa (80%), zona che sta vivendo una fase di rivalutazione grazie a vari interventi di riqualificazione e che usufruisce della vicinanza relativa all’intervento dello Scalo Farini, richiamando investitori interessati a compravendite immobiliari. Ed è per la stessa ragione che si registra un aumento pari al +75% per il quartiere Farini. Per quanto attiene alla macroarea di Lodi-Corsica (+48,4%), zona che usufruisce della riqualificazione dello Scalo di Porta Romana, un importante intervento che sta producendo importanti effetti proprio in ambito immobiliare così come i progetti in essere per le prossime olimpiadi invernali (Milano Cortina 2026). Infine, l’area di Forlanini (+62,8%) deve il suo sostenuto andamento immobiliare sia alla vicinanza al quartiere Santa Giulia (zona dove saranno realizzate alcune strutture ad hoc per le citate olimpiadi invernali del 2026) e sia all’arrivo della linea metropolitana 4. In tali zone, i prezzi bassi (originari) hanno stimolato la crescita sia della domanda di prima casa che quella per investimento. Insomma, il capoluogo lombardo conferma una sostanziale effervescenza nel rapporto tra compravendite immobiliari e valori al metro quadrato.
L’ANDAMENTO DEI TASSI DI INTERESSE
Ma, oltre a ciò che caratterizza lo scenario milanese, qual è il trend lombardo relativo agli aspetti strettamente creditizi, intesi come tassi di interesse per l’acquisto di immobili? L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, in una nota, sottolinea: “I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto, per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti. Questo potrebbe portare a una riduzione dei prezzi, in particolare, per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie. I tagli piccoli che non chiedono capitali importanti non dovrebbero subire importanti ribassi”. Quindi, in ordine alle compravendite immobiliari, pare legittimo non attendersi impatti di segno negativo sulle tipologie “top class”, su quelle signorili e su quelle di nuova costruzione, in ottimo stato ed efficienti, per le quali i potenziali acquirenti sono (generalmente) disposti a spendere di più. Sul versante delle realizzazioni di nuove costruzioni, sarà più agevole che ciò avvenga nelle grandi realtà urbane, mentre potrebbero rallentare sia nell’hinterland che nei capoluoghi di provincia dove i costi di costruzione si rivelassero troppo elevati per garantire un buon assorbimento da parte del mercato.
LE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI ALLA PROVA DEL BUDGET
In linea generale, nelle realtà urbane in cui si avverte ancora una carenza di offerta, i prezzi, malgrado il decremento della disponibilità di budget, sono destinati a tenere e ciò, principalmente, nelle grandi città (non soltanto a Milano). Il gap esistente tra le richieste dei proprietari e la ridotta disponibilità di spesa dovrebbe condurre verso un protrarsi dei tempi di vendita. Per quanto riguarda gli investimenti, si prevede che resteranno una significativa componente del mercato sia nella modalità destinata alla locazione a breve che a lungo termine, ma, in quest’ultima circostanza, con una crescente attenzione rivolta alla solvibilità dell’inquilino al quale il proprietario dell’unità immobiliare potrebbe richiedere maggiori garanzie: difatti, risultano essere numerosi coloro che si stanno spostando verso la soluzione dell’affitto a breve termine. In merito alla totalità degli ambiti relativi alle compravendite immobiliari e all’andamento delle locazioni di case, occorre comunque assegnare un ruolo cruciale all’evoluzione congiunturale dell’economia italiana (per la quale, almeno al momento, non si prevedono fasi intense di crescita), al trend che denoterà l’andamento inflazionistico e, infine, a quella che sarà l’evoluzione del clima di fiducia sia delle imprese che dei consumatori.