Sul versante delle transazioni, il mercato immobiliare italiano vive una fase di sostanziale rimodulazione indotta, in ampia misura, dall’attuale situazione congiunturale dell’economia nel cui ambito svolgono un ruolo tutt’altro che marginale il trend inflazionistico, i costi energetici e delle materie prime. Nello specifico, si tratta di fattori che vanno a impattare direttamente su tutti i comparti economici.
Ma, nonostante lo scenario in atto, va detto che, proprio in periodi come quello odierno che vede sia l’inflazione che i tassi di interesse aumentare, l’investimento immobiliare resta comunque un bene rifugio e ciò, soprattutto, in un’ottica rivolta al lungo periodo, soprattutto, se lo si mette a confronto con l’andamento del mercato azionario che, di fatto, risulta essere maggiormente sensibile alle inquietudini di tipo macroeconomico.
Il real estate è un settore sempre dinamico
Nel periodo successivo agli anni della gravissima crisi pandemica, è proprio il mercato del real estate a usufruire di una nuova domanda e, al tempo stesso, l’andamento al rialzo del tasso inflativo sembra impattare positivamente in merito alla rivalutazione dei beni immobili e alla crescita dei canoni di affitto. Stando ai più qualificati osservatori del comparto immobiliare, nel periodo contingente, si stanno delineando delle tendenze di ampia rilevanza.
In primo luogo, la crescita degli investimenti nel comparto non fa che evidenziare un significativo interesse rivolto al mercato residenziale italiano: difatti, il nuovo record di investimenti nel living rilevato già nel corso del 2022 e la presenza di uno scenario diversificato di transazioni testimonia l’entrata in una fase di sviluppo da parte del settore stesso. Oltre a ciò, va detto che, a causa della crescita attinente ai costi di finanziamento, l’attenzione di chi intende acquistare e investire, almeno in parte, si sposterà su soluzioni immobiliari di dimensioni più contenute, aumentando le opportunità di mercato per queste ultime.
Simultaneamente, l’aumentare del costo dei mutui dovrebbe innalzare la domanda delle abitazioni proposte in locazione. Pertanto, quella in atto è una situazione che fa anche da stimolo alla ricerca di soluzioni immobiliari alternative e maggiormente accessibili, orientando una quota della domanda di acquisto verso il mercato degli affitti: è il fattore della convenienza, quindi, a dettare parte delle scelte.
Ma cosa è successo di particolarmente rilevante durante il 2022?
Da una recente analisi realizzata da CBRE Italy, risulta che gli investimenti nel comparto living hanno superato gli 820 milioni di euro, riportando una crescita pari a +13% rispetto al 2021 e, dunque, confermando un grande interesse da parte degli investitori. Tale risultato è stato raggiunto, principalmente, grazie all’aumento dei volumi registrato all’inizio del 2022, mentre, nella seconda metà dello stesso anno, l’incertezza relativa ai costi di costruzione e di finanziamento ha indotto una frenata delle operazioni. La scarsità e la frammentazione del prodotto disponibile sul mercato nazionale hanno continuato a orientare gli investitori verso operazioni definite ad alto valore aggiunto e consistenti, specialmente, in conversioni e ristrutturazioni di immobili già esistenti nelle principali città italiane.
Contemporaneamente, è andata intensificandosi l’acquisizione di terreni da destinare a progetti multifamily e student housing: segnale, questo, che certifica, da un lato, una tendenza allo sviluppo di nuove soluzioni abitative e, dall’altro, una sostanziale dinamicità reattiva da parte degli operatori del settore. In uno scenario come quello attuale, in cui la necessità e la voglia di immobili permane con decisione (a testimoniarlo sono gli innumerevoli annunci di chi cerca casa in acquisto o in locazione), ad aumentare è l’attenzione dedicata alla sostenibilità di tipo finanziario degli investimenti.
Nel 2023, la domanda degli investitori resterà sostenuta, ma si caratterizzerà per un approccio ulteriormente selettivo rispetto sia alla soluzione immobiliare che alla tipologia di operazione. Secondo gli osservatori del comparto, l’aumento dei costi da sostenere per la costruzione sarà compensato in una certa misura rinegoziando le condizioni di acquisto da parte degli acquirenti finali. Si prevede, seppur non totalmente, che si punterà maggiormente su sviluppi di dimensioni medio-piccole in modo da sostenere una più alta sostenibilità finanziaria dei progetti.
Anche l'ISTAT rileva che il comparto immobiliare guarda avanti
Analizzando l’ultimo report diffuso dall’ISTAT (aggiornato al terzo trimestre 2022) e incentrato sull’andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia, lo scenario appare, una volta di più, in tutta la sua attuale e particolare dinamicità generata anche dal trend macroeconomico in atto. Stando alle stime preliminari operate dall’istituto nazionale di statistica, nel terzo trimestre del 2022, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie per fini residenziali o per investimento è diminuito in misura pari a -1% rispetto al trimestre precedente ed è aumentato del +3% rispetto all’analogo periodo del 2021.
Tale crescita tendenziale dell’indice è attribuibile sia ai prezzi delle nuove abitazioni aumentati del +2,8% (ma in calo rispetto al trimestre precedente in cui il valore si attestava al +12,1%) e sia ai prezzi delle abitazioni già esistenti (che incidono per oltre l’80% sull’indice aggregato) che risultano aumentate del +3%, a loro volta, in calo rispetto al secondo trimestre (+3,8%). Tali andamenti vengono registrati in un contesto in cui rallenta la crescita dei volumi di compravendita (+1,7% è la variazione tendenziale rilevata nel terzo trimestre 2022 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il comparto residenziale, successiva a quella del +8,7% riferita al trimestre precedente).
A livello congiunturale, la diminuzione dell’IPAB, soprattutto, è dovuta ai prezzi delle nuove soluzioni abitative che registrano un calo pari a -5,4% verificatosi dopo la crescita marcata avvenuta nel precedente trimestre (+6,8%). Dopo la crescita registrata nel secondo trimestre (pari a +1,4%), a flettere, seppur in lieve misura (-0,1%), sono anche i prezzi delle abitazioni già esistenti. Mediamente, nei primi tre trimestri del 2022 e rispetto al periodo analogo del 2021, i prezzi delle abitazioni sono aumentate del +4,2% (per le abitazioni nuove, la crescita è stata pari a +6,6%, mentre per quelle esistenti il valore si è attestato al +3,7%). In linea generale, per il 2022, il tasso di variazione acquisito dell’IPAB è stato pari a +3,9% (+5,3% per le abitazioni nuove e +3,6% per le abitazioni esistenti).
Malgrado la crescita dei tassi di interesse sui mutui che ha caratterizzato gli ultimi mesi, prosegue comunque l’aumento su base annua del numero degli immobili transati, fermo restando un innalzamento dell’attenzione verso operazioni rivolte a soluzioni immobiliari di dimensioni meno accentuate e dalla maggior sostenibilità finanziaria. Insomma, il mercato immobiliare non si ferma, ma si evolve.