Nel mondo del real restate, la componente relativa al settore office riveste una significativa rilevanza per quanto attiene alle transazioni immobiliari (contratti di locazione e di compravendita). Stando ai dati diffusi dall’ufficio studi di Gabetti Property Solutions, durante il 2022, sia le locazioni che le vendite del comparto office hanno evidenziato un trend di segno positivo per entrambi i mercati immobiliari di Milano e Roma, confermando come le due metropoli proseguano nell’essere le realtà urbane più attrattive nello scenario italiano. I dati parlano chiaro: il real estate a uso office tende a crescere a buoni ritmi.
UN SETTORE EFFERVESCENTE
Per quanto riguarda Milano, il capoluogo di regione lombardo ha oltrepassato i numeri raggiunti nel periodo precedente all’emergenza pandemica e ha chiuso il 2022 riportando un take-up pari a 508.400 metri quadri, crescendo in misura pari al +35% rispetto all’anno precedente e superando del +5% il record raggiunto nel 2019. La città di Roma, al contrario, risulta ancora distante dal recuperare i valori raggiunti nel 2019, ma, comunque, nel 2022, ha riportato un aumento pari al +6% rispetto al 2021 e, addirittura, al +22% rispetto al 2020.
Di fatto, i più che positivi risultati conseguiti durante l’anno scorso non fanno che proseguire il percorso di quanto si è verificato anche nel mercato degli investimenti corporate nel real estate a uso office, collocato in prima posizione delle asset class di più grande interesse per gli investitori e avendo raggiunto un record storico pari a 4,5 miliardi di euro. Quello registrato è un marcato interesse confermato dai tenant, tra le cui principali necessità spicca quella di occupare spazi di qualità in modo da uniformarsi agli standard ESG (Environmental, Social and Governance) e, quindi, rendere maggiormente attrattivo per le persone il rispettivo luogo di lavoro.
Ciò va a tradursi anche in una più ampia attrazione di nuovi talenti e, di conseguenza, in una crescita degli stessi canoni di locazione. Per Raffaele Melotti, Responsabile Office di Gabetti Agency, “Nonostante un contesto di mercato sfidante, dovuto all’incertezza creata dalla crescita dell’inflazione e dei tassi, Milano e Roma sono riuscite a offrire opportunità ai tenant. Abbiamo assistito ai primi cambiamenti indotti dalla crescita dell’economia digitale a favore dello smart working, che sta trasformando gli uffici in luoghi di incontro necessariamente più sostenibili e innovativi a livello qualitativo e ambientale”. Insomma, si è entrati in una fase di svolta che coinvolge direttamente i luoghi di lavoro (intesi come uffici) e che riguarda strettamente le dinamiche immobiliari, in particolare, nelle città di grandi dimensioni quali Milano e Roma.
A MILANO, GLI UFFICI VANNO FORTE
A Milano, il livello di take-up raggiunto nel 2022 ha fatto emergere come siano definitivamente superati molti degli effetti imputabili all’impatto del lavoro da remoto (smart working) e ciò sembra dimostrare che l’ufficio resta comunque uno spazio pressoché indispensabile, seppure in una forma diversa e capace di supportare nuove modalità di lavorare. Durante l’anno scorso, il take-up milanese stimato si è attestato a 508.400 metri quadri (si tratta di un dato che considera i principali operatori e una quota frammentata tra operatori minori), in crescita del +35% rispetto all’anno precedente, a conferma del trend in ascesa per il real estate a uso office.
La città meneghina ha superato i volumi raggiunti nel 2019, anno precedente all’insorgere del Covid, raggiungendo un vero e proprio record storico. Esaminando il numero dei contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata sia nel CBD (Central Business District) che nelle aree periferiche (24%). A seguire figurano il PNBD (Porta Nuova Business District) e le aree semicentrali con il 15%. Passando alla superficie immobiliare data in locazione, è la periferia ad aggiudicarsi la percentuale più elevata (pari al 32%) e ciò grazie a due transazioni registrate nella zona sud di Milano effettuate da società operanti nel settore fashion, per un totale che si è attestato a 60.000 metri quadri.
NUMERI IN ASCESA
Poi, a seguire è l’hinterland milanese con il 17% del totale raggiunto in forza di un tris di importanti operazioni immobiliari tra i 10.000 e 30.000 metri quadri. Nell’ambito del take-up riferito a macrozone, emerge che, a Milano, durante l’ultimo trimestre, periodo in cui si è registrata una superficie assorbita pari a circa 138.000 metri quadri, la quota maggiore del take-up è stata registrata nell’area periferia con il 45% del totale, seguita dal CBD con il 17%. Oltre a ciò, il secondo e il quarto trimestre del 2022 hanno raggiunto un volume totale che ha oltrepassato la media dell’anno che si attesta a poco oltre i 127.000 metri quadri. La vacancy complessiva nel real estate a uso office (percentuale di spazi immobiliari vacanti, cioè che non vengono occupati tra quelli che vengono offerti in vendita o in locazione) stimata nell’area milanese, al termine del 2022, è stata pari a circa 1,37 milioni di metri quadri.
PREZZI IN EVOLUZIONE
In particolare, analizzando in modo disaggregato il territorio meneghino, si evidenzia una preponderanza degli spazi sfitti, in termini di superficie e nella periferia milanese, con il 40% e seguita dall’hinterland cittadino con il 27% della vacancy complessiva. Sul versante dei prezzi, si stima che i canoni potrebbero subire variazioni verso il basso in caso di eventuali incentivi (per esempio, free rent, step-up e via dicendo). I valori dei rendimenti prime (netti), confrontati con il trimestre precedente, registrano una fase di crescita aumento, con un prime yield (rendimento primario) che, nell’area centrale milanese, si aggira attorno al 3,75% circa.
A ROMA, IL COMPARTO OFFICE È IN RECUPERO
Nella capitale d’Italia, il mercato delle locazioni, a differenza di quanto rilevato a Milano, benché non abbia ancora riconquistato i volumi pre-pandemia, ha registra comunque qualche interessante segnale di crescita nell’ultimo biennio: in particolare, il take-up relativo al 2022 ha conseguito un volume pari a 146.100 metri quadri (considerando sia i principali operatori del settore e sia una quota frammentata tra operatori minori), dato in aumento in misura pari al +6% rispetto all’anno precedente. Relativamente a Roma, comunque, va puntualizzato che la quota di mercato attribuita a operatori non istituzionali può essere valutata di maggiore entità rispetto al mercato del real estate a uso office milanese.
PER LA ZONA EUR, OTTIMA PERFORMANCE
Esaminando il numero di contratti chiusi, la quota percentuale maggiore è stata rilevata nel quartiere EUR (30%) e seguita dal CBD (23%). In riferimento alla superficie data in locazione, il podio viene occupato sempre dall’EUR con il 28%, seguito dal CBD con il 25% della superficie totale locata. Durante l’ultimo trimestre del 2022, che ha visto assorbire una superficie pari a circa 26.000 metri quadri, la quota maggiore del take-up è stata registrata nell’area dell’EUR con il 45% del totale, seguita dai quartieri dell’area semicentrale con il 20%. Per quanto riguarda i valori dei rendimenti prime confrontati con quelli del trimestre precedente, sempre nel real estate a uso office, emerge una tendenza alla crescita e con un prime yield registrato nell’area centrale di Roma che si aggira intorno al 4,25%.