Nel nostro Paese, i prezzi delle case stanno vivendo un trend congiunturale, al momento, particolarmente complesso e all’insegna dell’incertezza. Secondo la recente indagine condotta dall’ufficio studi della Banca d’Italia interpellando 1.455 agenti immobiliari e svoltasi nel periodo compreso tra il 19 Giugno e il 19 Luglio 2023, nel secondo trimestre dell’anno in corso, le indicazioni relative a una diminuzione dei prezzi delle case sono diventate più diffuse, sebbene in presenza di una quota ancora prevalente di giudizi di stabilità. Il saldo tra giudizi di aumento e quelli di diminuzione è diventato di segno negativo, attestandosi ai livelli registrati all’inizio del 2021.
LA PAROLA AGLI AGENTI IMMOBILIARI
La quota di agenti immobiliari che hanno dichiarato di aver concluso almeno una transazione pare essere rimasta stabile e, soprattutto, su livelli elevati. Per quanto riguarda i tempi di vendita e lo sconto medio praticato sui prezzi delle case rispetto alle richieste iniziali dei venditori si riscontra un leggero incremento, anche se, di fatto, restano di entità contenuta. Sul versante dell’andamento della domanda immobiliare, ciò che emerge è una diffusa debolezza, come indicato dal deteriorarsi dei giudizi riguardanti il numero dei potenziali acquirenti. Oltre a ciò, quasi 1 operatore su 3 continua a segnalare delle criticità, da parte degli acquirenti, nel reperimento del mutuo: si tratta della percentuale più elevata registrata dalla fine del 2014. Nel mercato degli affitti, i canoni vengono indicati in fase di crescita e sono gli stessi agenti immobiliari ad attendersi ulteriori aumenti. In prospettiva, le valutazioni relative al trend complessivo del mercato immobiliare segnano un marcato peggioramento e a prevalere sono le aspettative che vedono ridursi i prezzi di vendita, in particolare, su un arco temporale di tipo biennale.
AL MOMENTO, ASPETTATIVE INCERTE
Le aspettative degli agenti immobiliari sull’andamento inflazionistico al consumo, per i prossimi 12 mesi, risultano ulteriormente diminuite. Eppure, nonostante il mix di luci e ombre, pare diffondersi i giudizi di un calo dei prezzi delle case. Nel primo trimestre del 2023, si è confermata prevalente la quota di operatori del comparto che esprimono giudizi di sostanziale stabilità delle quotazioni immobiliari (dal 61,7% della rilevazione precedente si è passati al 63%,). Tuttavia, il saldo tra i giudizi di aumento e di diminuzione dei prezzi delle case è diventato di segno negativo, riportandosi sui valori dell’inizio 2021 (dal 0,9% della passata rilevazione al -14%). La quota delle agenzie del settore che hanno venduto almeno un’unità immobiliare è rimasta stabile nel secondo trimestre rispetto a quello precedente (pari all’84,2%).
SI PREFERISCONO LE CASE “USATE” A QUELLE NUOVE
Poco oltre l’80% degli agenti ha venduto unicamente abitazioni preesistenti, mentre la percentuale di coloro che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta particolarmente contenuta (pari al 2%). Emerge qualche differenza a livello territoriale: il saldo tra i giudizi di crescita e quelli di riduzione del numero dei potenziali acquirenti risulta ulteriormente diminuito (da -26,4% a -37,1%) e ciò si riscontra in misura maggiore sia nelle aree metropolitane che nelle regioni del Nord-Ovest. Pur restando di segno negativo, ai smorza il divario fra la percentuale delle agenzie immobiliari che registrano un aumento degli incarichi da evadere e la percentuale di quelle che, invece, ne segnalano un decremento (da -29,1% a -26,5%). A restare invariato è il saldo di segno negativo fra gli operatori che segnalano una crescita dei nuovi incarichi a vendere e quelli che, al contrario, ne osservano una riduzione (pari a -32,9%). Di fatto, i prezzi delle case non fanno che risentire in modo più o meno altalenante del trend generale del comparto.
SI TRATTA PER IL PREZZO, MA…
Rispetto alle richieste iniziali, lo sconto medio praticato sui prezzi delle case in vendita è lievemente cresciuto (dall’8,2% all’8,5%), comunque, restando su valori bassi se confrontato con i dati storici. In più, anche i tempi di vendita risultano essersi leggermente allungati (da 5,5 a 5,8 mesi), pur restando su livelli sostanzialmente contenuti. Passando alla quota degli operatori del comparto che riportano una certa problematicità nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, emerge un dato pari al 30,9% (dal 30,1% della precedente rilevazione) e tale valore è il più alto dalla fine del 2014. Pressoché la metà degli agenti immobiliari segnala che, tra le cause predominanti relative alla cessazione dell’incarico a vendere, spicca un valore delle offerte ricevute ritenuto eccessivamente basso dal venditore o, a volte, un prezzo richiesto giudicato troppo elevato dai compratori. Nel report targato Banca d’Italia, inoltre, viene indicato che la quota delle compravendite finanziate con mutuo ipotecario è risultata invariata attestandosi su livelli storicamente contenuti (pari al 64,1%). In merito ai mutui ipotecari, il rapporto tra l’ammontare del prestito e il valore dell’unità immobile è rimasto praticamente invariato (76,7%).
AFFITTI IN AUMENTO
Come accennato, la percentuale degli operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel corso del secondo trimestre del 2023 è ulteriormente aumentata (passando dal 78,1% della precedente rilevazione all’80,1%). I giudizi di aumento dei canoni di affitto continuano a prevalere su quelli di riduzione, con un saldo che, anche se in fase attenuazione rispetto a pochi mesi prima, resta su valori elevati (dal 45,9% al 43,5%) e, per di più, analoghe dinamiche vengono riscontrate per quanto riguarda le attese per il trimestre in corso. Durante il secondo trimestre dell’anno, il margine medio di sconto sui prezzi delle case in vendita rispetto alle richieste iniziali del locatore è salito, seppure lievemente (passando dal 2% al 2,4), pur restando comunque inferiore al livello medio osservato dall’inizio della rilevazione. La quota delle agenzie immobiliari che hanno registrato un incremento degli incarichi a locare si conferma marcatamente più bassa rispetto a quella di chi ne ha segnalato una diminuzione ed emerge un saldo in leggera fase di peggioramento (dal -37,5% al -39,2%).
ASPETTANDO TEMPI MIGLIORI
Riferendosi al terzo trimestre 2023, le aspettative degli agenti immobiliari interpellati dalla Banca d’Italia preannunciano un marcato peggioramento sia del mercato di riferimento degli operatori che di quello nazionale: nel dettaglio, i saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono scesi al -39,3% e al -42,9% (rispettivamente, nell’indagine precedente, -21,2% e -25,8%), attestandosi su livelli registrati soltanto nel corso delle fasi più pesanti della gravissima emergenza pandemica e a seguito anche della crisi dei debiti sovrani. Con riferimento al trimestre attualmente in corso, è andato ulteriormente ampliandosi il saldo negativo fra le aspettative di aumento e quelle di diminuzione sia dei nuovi incarichi a vendere (dal -13,4% al -29,3%) che dei prezzi di vendita (dal -17,5% al -31,5%). Infine, risulta confermato dagli operatori immobiliari un generale effetto di segno negativo delle modifiche governative al cosiddetto “Superbonus” (con particolare riferimento ai vincoli imposti alla cedibilità del credito) sia sul numero dei potenziali acquirenti che sui prezzi delle case in vendita nel 2023. Quasi il 50% degli agenti immobiliari, invece, si aspetta, come risultato in occasione della precedente rilevazione, che tali modifiche non comporteranno un impatto significativo.