Nell’ambito della compravendita di case, non di rado, le aste immobiliari giudiziarie vengono citate come un’opportunità interessante per acquisire (una volta aggiudicato dopo la procedura prevista dalla legge) un immobile di varia tipologia e dimensione: ciò che rende appetibile agli occhi di molti tale soluzione è la possibilità di risparmiare del denaro acquistando a un prezzo più conveniente rispetto alla media del mercato. In effetti, acquistare un immobile ricorrendo a un’asta giudiziaria può offrire molteplici vantaggi: da un lato, un vantaggio di tipo strettamente economico grazie al risparmio realizzabile tramite tale procedura e, dall’altro, un vantaggio in termini di sicurezza della transazione in virtù dei controlli effettuati dai consulenti incaricati dal tribunale di competenza sull’immobile che va all’asta.
RISPARMIO E TRASPARENZA
Secondo gli esperti della materia, l’entità del risparmio conseguibile acquistando una proprietà immobiliare tramite asta giudiziaria oscilla, in genere, tra il 10% e il 50%. In più, sul versante della sicurezza attinente alla compravendita, qualsiasi acquirente potenzialmente interessato a un’unità abitativa inserita tra le proposte di una delle aste immobiliari può agevolmente consultare on line tutte le informazioni attinenti allo stato dell’immobile stesso e ciò ricorrendo al sito web del tribunale o di altri servizi appositamente convenzionati.
LA SITUAZIONE ITALIANA
Ma, in Italia, qual è lo scenario delle aste immobiliari? Da una recente analisi condotta da Reviva, azienda specializzata nel vivacizzare le aste immobiliari supportando gli NPLs (crediti deteriorati) investors, gli istituti bancari e i servicers (società incaricate della riscossione dei crediti ceduti, dei servizi di cassa e di pagamento) a ottimizzare le performance di recupero dei loro crediti in modo da aumentare la vendita degli immobili all’asta, emerge che, nel nostro Paese, l’andamento negativo delle aste immobiliari sembra non mostrare alcun segnale di inversione di tendenza: difatti, nel primo semestre 2023, si sono svolte 85.535 aste immobiliari, pari al -21% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente. Nel dettaglio, si tratta del peggior primo semestre dell’anno registrato dal 2019 fino ad oggi, ovviamente, non includendo il 2020, anno in cui le aste sono state sospese a causa della gravissima emergenza sanitaria. Conseguentemente, è lo stesso valore complessivo dell’offerta minima, allo stesso tempo, ad aver riportato un calo significativo, dal momento che si è registrata una cifra complessiva inferiore ai 10 miliardi di euro rispetto al 2022, con una contrazione pari al -21% imputabile alla costante riduzione delle procedure esecutive pendenti presso i tribunali competenti, un trend proseguito anche durante tutto il 2022.
ASTE IMMOBILIARI IN FASE CALANTE
Una situazione, quindi, particolarmente articolata e all’insegna di una tendenziale criticità. In modo particolare, il principale decremento del settore è stato registrato nelle aste immobiliari non residenziali, passate da 37.000 a 27.000 e che hanno riportato una diminuzione pari al -28%, mentre quelle residenziali sono calate in misura pari al -18%, passando da 59.000 a 49.000. Se tale scenario, da una parte, è caratterizzato anche da un aspetto di segno positivo, in quanto gli immobili residenziali tendono ad avere un più ampio spazio di mercato, dall’altra parte, riflette una situazione che, nel corso degli ultimi anni, ha visto le misure di finanziamento di emergenza unite alla riforma del codice della crisi d’impresa posticipare il naturale default di imprese in stato di crisi anche da tempo e, pertanto, ridurre il numero degli immobili non residenziali posti all’asta. In una nota, Giulio Licenza, Chief Business Development Officer e Co-Founder di Reviva, ha così commentato: “Considerando che, dal 2022, lo stock di crediti in sofferenza nel sistema ha ripreso ad aumentare e considerando il tempo di attivazione sia delle procedure esecutive che dei fallimenti, dal 2024, dovremmo nuovamente vedere aumentare il numero di procedure iscritte nei tribunali e, di conseguenza, le vendite in asta”.
LA VIA TELEMATICA, MA…
Tornando ai numeri, l’offerta minima media degli immobili all’asta risulta essere calata a 83mila euro per gli immobili residenziali, rispetto agli 85mila euro registrati nel 2022. A risultare in linea, all’opposto, è l’offerta minima degli immobili non residenziali (pari 184mila euro) e quella dei terreni (pari 94mila euro). Oltre a tutto ciò, prosegue il trend di crescita delle vendite telematiche, che si attestano a quota 40% e registrando un ulteriore incremento pari al +37% rispetto all’anno precedente, mentre appena il 33% si è svolto in modalità mista e soltanto il 27% presso il venditore. Quest’ultimo trend non presenta vantaggi effettivi, dal momento che le aste immobiliari completamente effettuate per via telematica sono estremamente complicate e ciò fa aumentare le possibilità che tali tipologie di aste vadano deserte e, di conseguenza, tenda ad abbassarsi il valore dell’immobile in vendita.
ASPETTANDO UNA CHIARA INVERSIONE DI TENDENZA
Inoltre, nello studio targato Reviva incentrato sulle aste immobiliari in Italia, si sottolinea che, dal 2018 fino alla fine del 2022, lo stock NPE (Non Performing Exposures, crediti delle banche quali mutui, finanziamenti e prestiti che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o totalmente) è diminuito del -4%, passando da 345 a 324 miliardi di euro, di cui si stima che circa il 50% siano crediti con immobili sottostanti e che, perciò, nella maggioranza dei casi, vengono recuperati mediante la vendita degli immobili messi all’asta. Nello stesso arco temporale, tuttavia, le esecuzioni pendenti sono diminuite in misura pari al -43% e ciò sta a significare che la maggior parte di esse sono andate a concludersi senza effettivamente il recupero di denaro, ma unicamente svendendo gli immobili interessati e, al tempo stesso, trasformando la maggior parte del credito da ipotecario a chirografario, quest’ultimo particolarmente complesso da recuperare.
IL BISOGNO DI MAGGIORE EFFICIENZA
Basandosi sulle procedure esecutive definite ogni anno, inoltre, Reviva stima che, a fronte di aggiudicazioni in asta per circa 7 miliardi di euro, simultaneamente, si generino crediti chirografari difficili da recuperare per un valore che oscilla tra i 7 e, addirittura, i 10 miliardi di euro. Sempre nella già citata nota diffusa da Reviva, Giulio Licenza ha tenuto a dichiarare: “Di fronte a tale criticità, siamo convinti che si possa intervenire, in primis, efficientando il sistema giudiziario e, al contempo, con un continuo impegno di esperti di marketing immobiliare e operatori specializzati nel vendere gli immobili sottostanti ai crediti, aspetto che vediamo essere sempre più attenzionato e, spesso, protagonista del processo di recupero”. Il comparto delle aste immobiliari italiane, pertanto, resta in attesa di una fase di concreto efficientamento in grado di stimolarne una nuova crescita.